Impuesto de registro y tasas catastrales
El impuesto de registro (Imposta di Registro) es la principal tasa de adquisición de inmuebles en Italia. Para una primera vivienda adquirida por una persona física, el tipo es del 4 % del valor catastral o del valor declarado (el mayor de ambos), más 168 € de impuesto de timbre fijo y 168 € de impuesto hipotecario (Imposta Ipotecaria). Para una segunda residencia o un inmueble de lujo (categorías catastrales A/1, A/8, A/9), el tipo sube al 9 % (o al 4 % si el comprador se compromete a fijar allí su residencia principal en 18 meses y reside efectivamente). La compra vía SRL tributa de forma uniforme: 9 % de registro + 168 € de timbre + 168 € de hipoteca + 3 % de impuesto catastral (Imposta Catastale). Las reducciones por primera vivienda solo aplican a personas físicas; las adquisiciones por personas jurídicas no dan derecho a ninguna deducción.
IMU y otros impuestos anuales
El IMU (Imposta Municipale Unica) se devenga cada año por los propietarios, residentes o no. Tipo base: 0,86 % del valor catastral (rendita catastale, reevaluada un 5 % y multiplicada por un coeficiente según la categoría), modificable por cada municipio en un rango del 0,46 % al 1,06 %. La exención del IMU para la primera vivienda solo aplica a las categorías ordinarias (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/11), excluyendo los inmuebles de lujo (A/1, A/8, A/9) y las primeras viviendas arrendadas. Se añaden el TARI (tasa de residuos, 100-300 €/año según municipio y superficie) y el IMIS (Imposta Immobiliare Semplice), que sustituye al IMU en algunas regiones del Norte (Trentino, Friul-Venecia Julia, Sicilia, Valle de Aosta) con sus propios tipos y exenciones a veces más favorables. Se añaden el TARI (tasa de residuos, 100-300 €/año) y el IMIS, que sustituye al IMU en algunas regiones del norte de Italia con tipos y exenciones a veces más favorables.
Hipotecas para no residentes
Los bancos italianos (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, MPS) ofrecen préstamos hipotecarios a extranjeros no residentes, con condiciones más estrictas que para los residentes italianos. LTV máximo: 60-70 % del valor del inmueble tasado por un perito colegiado, frente al 80 % para residentes. Documentación requerida: pasaporte válido, código fiscal italiano, tres últimas nóminas o balances, dos declaraciones de renta recientes, prueba de activos fuera de Italia, informe de crédito extranjero (por ejemplo, el equivalente a la Schufa alemana o el registro de ASNEF en España) y justificante de rentas estables. Tipos variables indexados al Euríbor a 3 meses + 100-180 puntos básicos; tipos fijos del 2,5 % al 4,0 % en 2026. Plazo típico 15-25 años, con amortización anticipada parcialmente autorizada tras los primeros años. Algunos bancos extranjeros como HSBC, ING, BNP Paribas Fortis y Deutsche Bank ofrecen productos vinculados a Italia en condiciones competitivas, pero exigen la domiciliación europea de la cuenta principal.
Alquileres turísticos y código CIN
Desde el art. 13-ter del D.L. 145/2023 y su desarrollo por el Ministerio de Turismo, todos los alquileres de corta duración en Italia deben registrarse en la base BDSR para obtener un CIN (Codice Identificativo Nazionale), válido por unidad inmobiliaria. El CIN debe figurar en todos los anuncios (Airbnb, Booking, VRBO, HomeAway), con multa de 800 € a 8.000 € por anuncio no conforme, duplicada en caso de reincidencia. Trámites complementarios: SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) en el municipio, percepción de la tasa turística local (1-5 €/noche según municipio) y declaración trimestral de las estancias a la Agenzia delle Entrate. Venecia ha prohibido nuevos alquileres inferiores a 30 días en su centro histórico desde 2024; Florencia, Roma y Milán imponen cupos y restricciones sectoriales según los barrios. El incumplimiento de las obligaciones fiscales locales acarrea la suspensión del CIN y la imposibilidad de continuar la actividad; las sanciones administrativas son acumulables con las penales en caso de fraude.
Comprar a título personal o mediante una SRL
La compra a título personal sigue siendo la más sencilla: gastos de notaría reducidos (2-3 % del precio), sin capital social que constituir, acceso a las ventajas de primera vivienda. La compra vía SRL resulta fiscalmente interesante para inmuebles de alquiler (contabilidad más clara, responsabilidad limitada, optimización de las amortizaciones y deducción de los gastos reales) o para inmuebles de valor superior a 350.000 €, en los que las rentas se tributan de forma más eficiente en el IRES al 24 % que en el IRPEF progresivo. Inconvenientes de la SRL: impuesto de registro al 9 % (frente al 4 % de primera vivienda), Imposta Catastale del 3 %, gastos notariales más elevados (3-5 % del precio), obligación contable completa. El IVIE (1,06 % anual) sigue adeudándose por los residentes italianos con independencia de la estructura; los no residentes no tributan por el IVIE sobre sus bienes italianos.
Régimen de impatriados y adquisición inmobiliaria
Los impatriados que trasladan su residencia fiscal a Italia pueden adquirir un inmueble y al mismo tiempo disfrutar de la exención del 50 % (o del 60 % con hijo menor que cumpla los requisitos) de sus rentas del trabajo durante cinco períodos impositivos, conforme al art. 5 del D.Lgs. 209/2023. Este régimen no impone ninguna restricción sobre la naturaleza de las inversiones permitidas; la compra inmobiliaria es libre. La compra personal abre derecho a las ventajas de primera vivienda si el impatriado fija allí su domicilio efectivo en los 18 meses siguientes y reside habitualmente. Para inmuebles destinados al alquiler, la constitución de una SRL separada permite aislar el ingreso por alquileres del ingreso profesional y aprovechar el régimen de participación exenta si la SRL se posee a través de una sociedad de cartera italiana. Atención: la mera compra inmobiliaria no establece la residencia fiscal italiana; es necesario trasladar el centro de vida efectivo para alcanzar ese estatus.
Visado de inversor y compra inmobiliaria
La compra inmobiliaria por sí sola no constituye una inversión elegible para el Visado de Inversor (art. 26-bis del TUI). Las cuatro categorías reconocidas por el MIMIT son: 250.000 € en startups italianas innovadoras, 500.000 € en sociedades italianas de capitales, 2.000.000 € en bonos del Estado italiano, 1.000.000 € en donación filantrópica (cultura, educación, investigación, patrimonio artístico). Sin embargo, los compradores inmobiliarios adinerados pueden combinar un visado por cuenta propia (art. 26 del TUI) creando una SRL de gestión inmobiliaria, con un capital de 500.000 € o superior. Esta estructura abre un permiso de residencia de dos años, renovable. El visado de residencia electiva sigue siendo la vía más rápida para los jubilados y teletrabajadores que compran un inmueble de más de 500.000 € en Italia, sin obligación de actividad lucrativa en suelo italiano.
Estructurar la tenencia mediante una SRL italiana
Los compradores extranjeros de inmuebles de rentabilidad suelen tener su patrimonio a través de una SRL italiana dedicada a la gestión inmobiliaria. Ventajas: responsabilidad limitada al aporte, contabilidad separada del patrimonio personal, transmisión de participaciones simplificada en caso de herencia, amortización (3 % anual para inmuebles residenciales), recuperación del IVA en la compra de obra nueva (4 % o 10 % según el caso), deducción de todos los gastos reales (IMU, TARI, mantenimiento, intereses del préstamo). Inconvenientes: impuesto de registro del 9 % + 3 % catastral, gastos notariales proporcionales al precio (1-3 %), obligación contable completa, auditoría anual si la facturación supera determinados umbrales. La estructura resulta rentable a partir de 350.000 € de ingresos anuales por alquileres o para inmuebles de más de 1.000.000 €. Un commercialista especializado evalúa el arbitraje con la compra personal.
