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Guia Completa

Comprar Propiedad en Italia como Extranjero 2026: Impuestos, Hipotecas y Compra a Traves de Sociedad

Comprar inmuebles en Italia de forma fiscalmente eficiente siendo extranjero

Impuesto de registro, IMU, hipotecas para no residentes, normativa de alquiler turístico y cómo decidir entre comprar a título personal o mediante una SRL.

Descripcion general

La guia esencial para extranjeros.

Italia permite a los extranjeros comprar inmuebles sin restricciones (comunitarios y no comunitarios). La decisión clave es la estructura fiscal: el impuesto de registro varía entre el 2 % y el 9 % según se compre como particular (viviendas de lujo al 9 %; primera vivienda habitual al 4 %; segunda residencia al 10 %) o como SRL (siempre 9 % de impuesto de registro + 3 % de impuesto hipotecario/catastral). La financiación para no residentes es posible, pero exige documentación más estricta: verificación completa de ingresos, informe de crédito extranjero y una entrada mínima del 30-40 %. Comprar a través de una SRL puede ser fiscalmente eficiente para inmuebles de alto valor o destinados al alquiler.

Impuesto de registro y tasas catastrales

Primera vivienda (residencia habitual): 4 % de impuesto de registro + 168 € de impuesto de bolsa + 168 € de impuesto hipotecario. Segunda residencia: 10 % de impuesto de registro. Inmuebles de lujo (categorías catastrales A/1, A/8, A/9): tipo plano del 9 % (o 4 % si es primera vivienda y se compromete a empadronarse en 18 meses). Compra mediante SRL: 9 % plano de impuesto de registro + 168 € de bolsa + 168 € de impuesto hipotecario + 3 % de impuesto catastral.

IMU y otros impuestos anuales

La IMU (Imposta Municipale Unica) afecta a segundas residencias y a viviendas de lujo consideradas primera residencia. Tipo estándar del 0,86 %, que los municipios pueden subir o bajar. La exención de IMU en primera vivienda solo aplica a las categorías normales A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 y A/11 (no a las de lujo). Además, TARI (tasa de residuos ~100 €-300 €/año) e IMIS (tasa de servicios municipales en algunas ciudades).

Hipotecas para no residentes

Los bancos italianos conceden hipotecas a extranjeros no residentes con condiciones más estrictas: LTV del 60-70 %, documentación completa de ingresos (3 últimas nóminas, 2 declaraciones de renta), prueba de activos fuera de Italia y código fiscal italiano. Tipo variable (Euribor + diferencial de 100-180 pb); tipo fijo del 2,5 % al 4,0 % en 2026. Algunos bancos extranjeros (HSBC, ING) ofrecen productos vinculados a Italia a tipos competitivos.

Alquileres turísticos y código CIN

Desde 2024, todos los alquileres turísticos en Italia deben inscribirse para obtener el CIN (Codice Identificativo Nazionale). El CIN debe figurar en todos los anuncios (Airbnb, Booking). Cumplimiento: SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) en el Comune, recaudación de tasa turística local (~1 €-5 €/noche) y declaración trimestral. Cada región impone límites adicionales (por ejemplo, Venecia prohibió nuevos alquileres turísticos en 2024).

Comprar a título personal o mediante una SRL

Compra personal: más sencilla, menor coste inicial, beneficios de primera vivienda. Compra mediante SRL: útil para inmuebles de alquiler (contabilidad más limpia, aislamiento de responsabilidad) o para importes totales superiores a 350.000 € (la renta se grava de forma más eficiente). La IVIE (1,06 % anual sobre el patrimonio inmobiliario extranjero de residentes italianos) aplica con independencia de la estructura.

Temas clave

Impuesto sobre Sucesiones en Italia

Guía completa 2026 para extranjeros con bienes en Italia.

Impuesto de sucesiones y donaciones

Cómo se gravan herencias y donaciones de extranjeros en Italia.

IVIE e IVAFE

Impuestos italianos sobre el patrimonio de activos extranjeros para expatriados.

Impuestos de una SRL

Guía 2025: fiscalidad de la sociedad limitada italiana.

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Guía sobre impuestos de patrimonio extranjero para residentes en Italia.

Impuestos de una SRL

Qué impuestos paga una SRL italiana y cuándo conviene para inmuebles.

FAQ

Puede un extranjero comprar propiedad en Italia?

Si, sin restricciones para no UE, salvo edificios historicos especificos.

Que impuestos pagan los compradores extranjeros?

IMU sobre segundas residencias, mas impuesto de registro (9-10%) y honorarios notariales.

Puedo obtener una hipoteca como extranjero?

Si, los bancos italianos ofrecen hipotecas con LTV hasta 60-70%.

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