Kauf-, Hypotheken- und Katastersteuern
Die Kaufsteuer (Imposta di Registro) ist die wichtigste Erwerbssteuer. Für eine Erstwohnung, die von einer natürlichen Person erworben wird, beträgt der Steuersatz 4 % des Katasterwerts oder des erklärten Werts (der höhere Wert), zuzüglich 168 € fester Stempelsteuer und 168 € Hypothekensteuer (Imposta Ipotecaria). Für eine Zweitwohnung oder eine Luxusimmobilie (Katasterkategorien A/1, A/8, A/9) steigt der Satz auf 9 % (oder 4 %, wenn der Käufer sich verpflichtet, dort innerhalb von 18 Monaten seinen Hauptwohnsitz zu begründen und tatsächlich zu wohnen). Der Erwerb über eine SRL wird einheitlich besteuert: 9 % Registrierungssteuer + 168 € Stempel + 168 € Hypothek + 3 % Katastersteuer (Imposta Catastale). Die Erstwohnsitzvergünstigungen gelten nur für natürliche Personen; Erwerbungen durch juristische Personen eröffnen keinerlei Abschlag. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert.
IMU und andere jährliche Steuern
Die IMU (Imposta Municipale Unica) ist jährlich von Eigentümern, ob ansässig oder nicht, zu entrichten. Basissatz: 0,86 % des Katasterwerts (rendita catastale, um 5 % aufgewertet und mit einem Koeffizienten je nach Kategorie multipliziert), änderbar durch jede Gemeinde in einer Spanne von 0,46 % bis 1,06 %. Die IMU-Befreiung für die Erstwohnung gilt nur für Standardkategorien (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/11), ausschließlich Luxusimmobilien (A/1, A/8, A/9) und vermietete Erstwohnungen. Hinzu kommen die TARI (Müllentsorgungssteuer, 100-300 €/Jahr je nach Gemeinde und Fläche) und die IMIS (Imposta Immobiliare Semplice), die die IMU in einigen Nordregionen (Trentino, Friaul-Julisch Venetien, Sizilien, Aostatal) ersetzt, mit eigenen Sätzen und teilweise günstigeren Befreiungen. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert. Die Befreiung gilt nicht für Luxusimmobilien (A/1, A/8, A/9) und vermietete Erstwohnungen; TARI und IMIS sind ergänzend zu entrichten.
Hypotheken für Nichtansässige
Italienische Banken (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, MPS) bieten Nichtansässigen Hypothekendarlehen an, allerdings mit strengeren Bedingungen als für ansässige Italiener. Maximaler Beleihungswert (LTV): 60-70 % des durch einen vereidigten Gutachter geschätzten Immobilienwerts, gegenüber 80 % für Ansässige. Erforderliche Unterlagen: gültiger Reisepass, italienische Steuernummer, die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Bilanzen, zwei aktuelle Einkommensteuererklärungen, Nachweis von Vermögenswerten außerhalb Italiens, ausländischer Kreditbericht (Schufa für Deutsche zum Beispiel) und Nachweis stabiler Einkünfte. Variable Zinssätze indexiert auf den 3-Monats-Euribor + 100-180 Basispunkte; Festzinssätze 2,5-4,0 % im Jahr 2026. Typische Laufzeit 15-25 Jahre, mit teilweise möglicher vorzeitiger Rückzahlung nach den ersten Jahren. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert. Variable Zinssätze folgen dem 3-Monats-Euribor + 100-180 Basispunkten; Festzinssätze liegen 2026 zwischen 2,5 % und 4,0 %.
Kurzzeitvermietung und CIN-Code
Seit Art. 13-ter des D.L. 145/2023 und seiner Umsetzung durch das Tourismusministerium müssen sich alle Kurzzeitvermietungen in Italien in der BDSR-Datenbank registrieren, um einen CIN (Codice Identificativo Nazionale) zu erhalten, gültig für jede Immobilieneinheit. Der CIN muss in allen Anzeigen (Airbnb, Booking, VRBO, HomeAway) erscheinen, bei Strafe von 800 € bis 8.000 € pro nicht konformer Anzeige, verdoppelt im Wiederholungsfall. Ergänzende Maßnahmen: SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) bei der Gemeinde, Erhebung der örtlichen Touristensteuer (1-5 €/Nacht je nach Gemeinde), quartalsweise Erklärung der Aufenthalte an die Agenzia delle Entrate. Venedig hat neue Vermietungen unter 30 Tagen in seinem historischen Zentrum seit 2024 verboten; Florenz, Rom und Mailand verhängen Quoten und sektorale Beschränkungen je nach Stadtteil. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert.
Privater Kauf oder Kauf über eine SRL
Der Privatkauf bleibt am einfachsten: reduzierte Notargebühren (2-3 % des Kaufpreises), kein Stammkapital zu gründen, Zugang zu den Erstwohnsitzvorteilen. Der Kauf über eine SRL ist steuerlich interessant für Mietobjekte (klarere Buchhaltung, beschränkte Haftung, Optimierung der Abschreibungen und Abzug realer Aufwendungen) oder für Objekte mit einem Wert über 350.000 €, deren Mieteinnahmen in der IRES zu 24 % effizienter besteuert werden als in der progressiven IRPEF. Nachteile der SRL: Registrierungssteuer 9 % (gegenüber 4 % bei Erstwohnsitz), Katastersteuer 3 %, höhere Notargebühren (3-5 % des Preises), vollständige Buchhaltungs-pflicht. Die IVIE (1,06 % jährlich) bleibt für italienische Ansässige unabhängig von der Struktur geschuldet; Nichtansässige sind auf ihren italienischen Immobilien nicht IVIE-pflichtig. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert. Die IVIE von 1,06 % jährlich bleibt für italienische Ansässige unabhängig von der Struktur geschuldet; Nichtansässige sind auf italienischen Immobilien nicht IVIE-pflichtig.
Impatriates-Regime und Immobilienerwerb
Impatriaten, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Italien verlegen, können eine Immobilie erwerben und gleichzeitig die Befreiung von 50 % (oder 60 % bei qualifizierendem minderjährigem Kind) ihrer Arbeitseinkünfte für fünf Besteuerungszeiträume gemäß Art. 5 D.Lgs. 209/2023 in Anspruch nehmen. Dieses Regime schränkt die Art der zulässigen Investitionen nicht ein; der Immobilienerwerb ist frei. Der Privatkauf eröffnet Anspruch auf Erstwohnsitzvorteile, wenn der Impatriat dort innerhalb von 18 Monaten seinen Wohnsitz begründet und tatsächlich lebt. Für Mietobjekte ermöglicht die Gründung einer separaten SRL die Trennung der Mieteinnahmen vom Berufseinkommen und die Inanspruchnahme des Participation-Exemption-Regimes, wenn die SRL über eine italienische Holding gehalten wird. Vorsicht: Allein der Immobilienerwerb begründet nicht die italienische steuerliche Ansässigkeit; der tatsächliche Lebensmittelpunkt muss verlagert werden. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert.
Investor Visa und Immobilienerwerb
Der Immobilienerwerb allein stellt noch keine zulässige Investition für das Investor Visa (Art. 26-bis TUI) dar. Die vier vom MIMIT anerkannten Kategorien sind: 250.000 € in innovative italienische Start-ups, 500.000 € in italienische Kapitalgesellschaften, 2.000.000 € in italienische Staatsanleihen, 1.000.000 € in philanthropische Spenden (Kultur, Bildung, Forschung, Kulturerbe). Vermögende Immobilienkäufer können jedoch ein Selbstständigenvisum (Art. 26 TUI) mit Gründung einer SRL für die Immobilienverwaltung kombinieren, mit einem Kapital von 500.000 € oder mehr. Diese Struktur eröffnet eine zweijährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Das Wohnsitzvisum bleibt der schnellste Weg für Rentner und Telearbeiter beim Kauf einer Immobilie im Wert von über 500.000 € in Italien, ohne Verpflichtung zu einer Erwerbstätigkeit auf italienischem Boden. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert. Das Wohnsitzvisum bleibt der schnellste Weg für Rentner und Telearbeiter beim Kauf einer Immobilie im Wert von über 500.000 € ohne Erwerbstätigkeit.
Besitzstrukturierung über eine italienische SRL
Ausländische Käufer von Renditeobjekten halten ihr Vermögen häufig über eine dedizierte italienische SRL für die Immobilienverwaltung. Vorteile: Haftung auf die Einlage beschränkt, getrennte Buchhaltung vom Privatvermögen, vereinfachte Übertragung von Anteilen im Erbfall, Abschreibungen (3 % pro Jahr für Wohnimmobilien), Vorsteuererstattung bei Neubau (4 % oder 10 % je nach Fall), Abzug aller realen Aufwendungen (IMU, TARI, Instandhaltung, Darlehenszinsen). Nachteile: Registrierungssteuer 9 % + 3 % Katastersteuer, notarielle Gebühren proportional zum Preis (1-3 %), vollständige Buchhaltungspflicht, Jahresabschlussprüfung bei Überschreiten bestimmter Umsatzschwellen. Die Struktur wird ab 350.000 € Jahresmieteinnahme oder bei Objekten über 1.000.000 € rentabel. Ein spezialisierter Commercialista bewertet die Arbitrage gegenüber dem Privatkauf. Für detaillierte Berechnungen und eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Strategie ist die Konsultation eines spezialisierten italienischen Steuerberaters empfehlenswert. Vorteile der SRL-Struktur umfassen Abschreibungen von 3 % pro Jahr für Wohnimmobilien und Vorsteuererstattung bei Neubau je nach Satz (4 % oder 10 %).
