Der wesentliche Leitfaden fur Auslander.
Ausländer dürfen in Italien unbeschränkt Immobilien erwerben (EU und Nicht-EU). Die zentrale Entscheidung betrifft die Steuerstruktur: Die Kaufsteuer (Imposta di Registro) schwankt zwischen 2 % und 9 %, je nachdem, ob Sie als Privatperson kaufen (Luxusobjekte 9 %; Erstwohnsitz 4 %; Zweitwohnsitz 10 %) oder über eine SRL (immer 9 % Kaufsteuer plus 3 % Kataster-/Hypothekensteuer). Kredite für Nichtansässige sind möglich, erfordern aber strengere Unterlagen: vollständige Einkommensnachweise, ausländischen Schufa-Auszug und 30–40 % Eigenkapital. Der Erwerb über eine SRL kann bei hochwertigen oder vermieteten Objekten steuereffizient sein.
Erstwohnsitz (Hauptwohnsitz): 4 % Kaufsteuer + €168 Stempelsteuer + €168 Hypothekensteuer. Zweitwohnsitz: 10 % Kaufsteuer. Luxusimmobilien (Kategorien A/1, A/8, A/9): pauschal 9 % (oder 4 % bei Erstwohnsitz, sofern innerhalb von 18 Monaten der Wohnsitz eingetragen wird). Kauf über SRL: pauschal 9 % Kaufsteuer + €168 Stempel + €168 Hypothekensteuer + 3 % Katastersteuer.
Die IMU (Imposta Municipale Unica) gilt für Zweitwohnsitze und Luxus-Erstwohnsitze. Der Standardsatz beträgt 0,86 % und kann von der Gemeinde erhöht oder gesenkt werden. Die Erstwohnsitzbefreiung gilt nur für die Standardkategorien A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/11 (nicht für Luxus). Hinzu kommen TARI (Müllgebühr ca. €100–300/Jahr) und in manchen Städten IMIS.
Italienische Banken vergeben auch an nicht ansässige Ausländer Hypotheken, aber mit strengeren Konditionen: 60–70 % Beleihungswert, vollständige Einkommensnachweise (letzte 3 Gehaltsabrechnungen, 2 Steuererklärungen), Nachweis ausländischer Vermögenswerte und italienische Steuernummer. Variable Zinsen Euribor + 100–180 Basispunkte; Festzinsen lagen 2026 bei 2,5–4,0 %. Ausländische Banken (HSBC, ING) bieten manchmal Italien-Produkte zu attraktiven Konditionen.
Seit 2024 müssen sich alle Kurzzeitvermieter in Italien einen CIN (Codice Identificativo Nazionale) besorgen. Der CIN muss in allen Anzeigen (Airbnb, Booking) angegeben werden. Compliance: SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) bei der Gemeinde, Erhebung der örtlichen Touristensteuer (ca. €1–5/Nacht), vierteljährliche Steuererklärung. Jede Region hat zusätzliche Beschränkungen (z. B. verhängte Venedig 2024 ein Verbot neuer Kurzzeitvermietungen).
Privater Kauf: einfacher, niedrigere Anfangskosten, Vorteile für Erstwohnsitz. SRL-Kauf: sinnvoll bei Vermietobjekten (übersichtlichere Buchhaltung, Haftungsabschirmung) oder bei Kaufpreisen über €350.000 (Miete wird steuereffizienter versteuert). Die IVIE (1,06 % jährliche Vermögensteuer auf italienische Immobilien ausländischer Ansässiger) gilt unabhängig von der Struktur.
Italienischer Nationalcode für Kurzzeitvermietungen.
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Wann sich der Kauf über eine Gesellschaft lohnt.
Ja, keine Beschrankungen fur Nicht-EU-Burger, mit Ausnahme bestimmter historischer Gebaude.
IMU auf Zweitwohnungen, plus Registersteuer (9-10%) und Notargebuhren.
Ja, italienische Banken bieten Hypotheken mit Beleihung bis 60-70%.
