CIN Code Italien für Airbnb 2026: Alles was Vermieter wissen müssen
Die nationale CIN-Regelung gilt seit dem 2. November 2024, die Sanktionen seit dem 2. Januar 2025. Der CIN (Codice Identificativo Nazionale) ist für Beherbergungsbetriebe sowie für Wohnungen oder Wohnungsteile erforderlich, die kurzfristig oder zu touristischen Zwecken vermietet werden.
Für deutsche Eigentümer von Ferienhäusern in Italien stellt sich die Frage: Wie beantrage ich den CIN Code ohne italienische Staatsbürgerschaft? Welche Bußgelder drohen bei Nichtbeachtung? Und welche steuerlichen Pflichten kommen neben dem CIN Code noch auf mich zu?
Inhaltsverzeichnis
Wichtiger Hinweis: Dieser Leitfaden basiert auf dem aktuellen Rechtsstand vom September 2026. Die Vorschriften zur Ferienvermietung in Italien werden kontinuierlich angepasst. Wir empfehlen eine regelmäßige Überprüfung der aktuellen Bestimmungen.
Was ist der CIN Code?
Der CIN (Codice Identificativo Nazionale) ist der einheitliche nationale Identifikationscode nach Art. 13-ter D.L. 145/2023, umgewandelt durch L. 191/2023. Er ergänzt regionale oder provinziale Codes; wo CIR, IUN oder ein anderer lokaler Code vorgeschrieben ist, müssen beide Codes geführt und angezeigt werden.
Der Code dient mehreren Zwecken: Er ermöglicht die eindeutige Identifikation jeder Unterkunft, erleichtert behördliche Kontrollen zur Bekämpfung illegaler Vermietung, liefert zentrale Daten für die Tourismusplanung und sorgt für Steuertransparenz durch Verknüpfung mit den Steuerbehörden.
Der CIN muss außen am Gebäude, in dem sich die Einheit oder Unterkunft befindet, und in jeder veröffentlichten oder mitgeteilten Anzeige erscheinen. Dabei sind städtebauliche, landschaftliche und wohnungseigentumsrechtliche Vorgaben zu beachten; FAQ 5.2 erlaubt alternative Formen der Außenanzeige, wenn der Code für die Öffentlichkeit klar erkennbar bleibt.
Die Pflicht erfasst Ferienwohnungen, einzelne vermietete Zimmer, B&B, Agriturismi, Hotels und andere nach regionalem Recht definierte Beherbergungsbetriebe. Es gibt keine Bagatellgrenze für nur wenige Vermietungswochen und keine allgemeine Ausnahme für eine selbst bewohnte Wohnung. Rein unentgeltliche Gastfreundschaft ist nach FAQ 1.5 ausgenommen; bereits ein symbolisches Entgelt schließt die Unentgeltlichkeit aus.
Die CIN-Vergabe selbst ist kostenlos. Kosten entstehen nur, wenn der Eigentümer freiwillig einen Berater oder Bevollmächtigten einschaltet.
CIN vs. CIR vs. IUN – Die Unterschiede
Der nationale CIN ersetzt regionale oder provinziale Identifikationscodes nicht. FAQ BDSR 1.3 verlangt beide Codes, wenn die Region oder Autonome Provinz einen eigenen Code vorsieht. Dieser lokale Code ist grundsätzlich vor dem CIN zu beschaffen; der CIN ist dann innerhalb von 30 Tagen nach Zuteilung des lokalen Codes zu beantragen, beziehungsweise innerhalb von 10 Tagen nach Ablauf einer erfolglosen regionalen Bearbeitungsfrist.
Aus dem Gesetz lässt sich kein allgemeingültiges CIN-Format ableiten, das Eigentümer selbst bilden könnten. Verwenden Sie ausschließlich den Code, den die BDSR am Ende des Verfahrens erzeugt.
CIN Code beantragen – Schritt für Schritt
Die Beantragung des CIN Codes erfolgt über das BDSR-Portal (Banca Dati Strutture Ricettive) der italienischen Regierung unter https://bdsr.ministeroturismo.gov.it. Der Prozess ist digitalisiert, erfordert aber sorgfältige Vorbereitung.
Bevor Sie beginnen, sollten Sie die Angaben bereithalten, die das BDSR-Formular verlangt: eine gültige Steuernummer (Codice Fiscale) und die Katasterdaten (Foglio, Particella, Subalterno). Die Katasterdaten und — für Vermieter — das Vorhandensein der Sicherheitsanforderungen (Art. 13-ter Abs. 7) werden mit einer Ersatzerklärung nach Art. 46-47 D.P.R. 445/2000 abgegeben. Wo die Region oder Autonome Provinz einen eigenen Code vorschreibt, muss dieser vor dem CIN beantragt werden. Energieausweis (APE), Fotos und Grundrisse verlangt die BDSR für die CIN-Vergabe nicht.
Nach dem Login prüfen Sie die von der Region oder Autonomen Provinz übermittelten Daten und füllen die im BDSR-Formular als Pflichtfelder gekennzeichneten Angaben aus. Dazu gehören insbesondere die Identifikation der Unterkunft und die Katasterdaten; die konkrete Feldkonfiguration kann je nach regional übermitteltem Datensatz variieren.
Der CIN wird am Ende der Online-Prozedur zugeteilt; das protokollierte PDF sollte aufbewahrt werden. Fehlt die Einheit in der BDSR, nutzen Sie die Funktion „segnalazione struttura mancante“: Während der 30-tägigen Prüfung sind die Sanktionen nach Abs. 9 ausgesetzt. Bei falschen Daten nutzen Sie „segnala dato errato“.
Beantragung ohne SPID für Ausländer
Für ausländische Eigentümer gibt es einen eigenen Zugang, der kein SPID erfordert: Das Tourismusministerium stellt nach einem Registrierungsformular und einer Prüfung Nutzerkennung und Passwort für ausländische Nutzer aus (abgeschlossen mit Zwei-Faktor-Authentifizierung über eine Authenticator-App). Das Portal ist auf Italienisch; die Angaben im Formular müssen daher sorgfältig erfasst werden.
Eine Bevollmächtigung ist möglich, aber nicht zwingend. Nach dem offiziellen BDSR-Handbuch werden dafür eine unterzeichnete Vollmacht und eine Kopie des Ausweises des Unterkunftsinhabers hochgeladen. Das Handbuch verlangt weder pauschal eine notarielle Beglaubigung noch veröffentlicht es verbindliche Beraterpreise; zusätzliche Anforderungen sind nur im konkreten Einzelfall zu prüfen.
Bußgelder und Konsequenzen
Verstöße gegen die CIN-Pflicht sind in Art. 13-ter Abs. 9 D.L. 145/2023 geregelt:
- Vermietung ohne CIN: Geldbuße von 800€ bis 8.000€, je nach Größe der Struktur oder der Wohneinheit
- Fehlender Ausweis oder fehlende Angabe des CIN (außen am Gebäude und in allen Anzeigen): Geldbuße von 500€ bis 5.000€ pro Struktur/Wohneinheit und unmittelbare Entfernung der regelwidrigen Anzeige
- Fehlende Riech- bzw. CO-Melder oder Feuerlöscher nach Abs. 7: Geldbuße von 600€ bis 6.000€ je festgestellten Verstoß
- Fehlende SCIA bei gewerblicher Tätigkeit: Geldbuße von 2.000€ bis 10.000€
Zuständig für Kontrolle und Sanktionen ist die Gemeinde, in der die Unterkunft liegt, über die örtliche Polizei. Die Einhaltung der Sicherheitsanforderungen wird über die Ersatzerklärung im CIN-Verfahren und über örtliche Kontrollen überprüft.
Hinweis: Wer die Anforderungen erst nach einer Kontrolle oder einer Sperrung der Anzeige klärt, handelt unter Zeitdruck. CIN, Sicherheitsausstattung und die Anzeige in allen Inseraten lassen sich ohne Eile und günstiger erledigen.
Steuerliche Pflichten für Airbnb-Vermieter
Neben dem CIN gelten für deutsche und andere ausländische Eigentümer dieselben italienischen Steuerregeln für das in Italien gelegene Objekt; die ausländische Steueransässigkeit kann zusätzlich das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen relevant machen.
Die Cedolare Secca kann bei privaten kurzfristigen Vermietungen gewählt werden. Der Regelsatz beträgt 26% des maßgeblichen Bruttoentgelts; er sinkt auf 21% für die Einkünfte aus einer einzigen Wohnung, die der Steuerpflichtige in der Steuererklärung benennt (Art. 4 Abs. 2 D.L. 50/2017). Der Buchungskanal ändert den Satz nicht.
Im Steuerjahr 2026 gilt das private Regime nur bei höchstens zwei kurzfristig vermieteten Wohnungen. Ab der dritten Wohnung wird die Tätigkeit gesetzlich als gewerblich vermutet (Art. 1 Abs. 17 L. 199/2025). Cedolare secca entfällt; Partita IVA, Buchführung sowie die konkrete INPS- und Umsatzsteuerbehandlung sind zu bestimmen. Eine gewerbliche Tätigkeit bedeutet nicht automatisch, dass auf jede Wohnraumvermietung Umsatzsteuer aufgeschlagen wird.
Ein in Italien ansässiger Vermittler oder ein ausländischer Vermittler mit italienischer Betriebsstätte, der die Miete einzieht oder in die Zahlung eingreift, behält 21% als Vorauszahlung (acconto) ein. Die Bruttoeinnahmen werden trotzdem erklärt; die bescheinigte Quellensteuer wird angerechnet und nur ein verbleibender Saldo gezahlt.
Ein gewöhnlich nicht in Italien ansässiger Eigentümer erklärt italienische Immobilieneinkünfte im Modello Redditi PF, regelmäßig im Quadro RB. Achten Sie auf das Modelljahr: Redditi PF 2026 betrifft Einkünfte aus 2025; Einkünfte aus 2026 gehören in Redditi PF 2027, dessen endgültige Zeilen und Fristen bei der Veröffentlichung zu prüfen sind. Zahlen wie „RB11“ oder „LC2“ aus dem 2026er Formular dürfen nicht ungeprüft auf das 2027er Formular übertragen werden.
Der Codice Fiscale wird für BDSR und Steuererklärung benötigt. Er kann nach den jeweils geltenden Verfahren bei der Agenzia delle Entrate oder über eine zuständige italienische Auslandsvertretung beantragt werden. Planen Sie dies vor dem BDSR-Antrag ein, ohne sich auf pauschale Bearbeitungszeiten zu verlassen.
Gästemeldung und Sicherheitsanforderungen
Neben dem CIN besteht die Pflicht zur Gästemeldung über Alloggiati Web. Art. 109 TULPS verlangt die Übermittlung grundsätzlich innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft. Bei Aufenthalten von höchstens 24 Stunden muss die Meldung sofort und jedenfalls innerhalb von sechs Stunden nach der Ankunft erfolgen; die allgemeine 24-Stunden-Frist steht für diese Kurzaufenthalte nicht zur Verfügung. Die Pflicht gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Gastes.
Den Zugang beantragt der Verantwortliche bei der zuständigen Questura oder nutzt einen ordnungsgemäß beauftragten Verwalter. Übermitteln Sie die vom Portal verlangten Identitäts-, Dokument- und Aufenthaltsdaten für sämtliche Gäste und bewahren Sie die Übermittlungsbestätigung nach den Vorgaben der Questura auf.
Die Übermittlung kann über die von Alloggiati Web zugelassenen Eingabe- oder Uploadverfahren erfolgen. Entscheidend sind Vollständigkeit und Fristwahrung; eine PMS-Automatisierung verlagert die rechtliche Verantwortung nicht automatisch auf den Softwareanbieter.
Verstöße werden nach dem TULPS und den einschlägigen Vorschriften geahndet. Art und Höhe der Sanktion hängen vom Tatbestand ab; dieser Leitfaden nennt deshalb keine pauschale, nicht belegte Geldbuße.
Für kurzfristig oder touristisch vermietete Wohneinheiten verlangt Art. 13-ter Abs. 7 D.L. 145/2023 — unabhängig davon, ob die Tätigkeit gewerblich oder privat ausgeübt wird — funktionierende Melder für brennbares Gas und Kohlenmonoxid sowie gesetzeskonforme tragbare Feuerlöscher. Befreit von der Melderpflicht sind nur Vermieter von Einheiten ohne Gasanlage, bei denen ein Risiko des unkontrollierten Gasaustritts oder der CO-Bildung sicher ausgeschlossen ist (FAQ 4.3). Die Melder müssen mindestens eine Alarmfunktion für die Bewohner haben und nach Herstellerangaben sowie den einschlägigen technischen Normen installiert und instand gehalten werden (die FAQ verweisen für Installations- und Wartungskriterien auf die Norm UNI 11522).
Für Feuerlöscher gilt: mindestens ein Löscher je 200 m² Bodenfläche (oder Bruchteil) und mindestens einer pro Etage. Ein eingeschossiger Wohnraum bis 200 m² benötigt einen Löscher, zwischen 200 m² und 400 m² mindestens zwei; bei mehreren Etagen ist mindestens einer pro Etage erforderlich, auch wenn die Gesamtfläche unter 200 m² liegt. Jede vermietete Einheit benötigt eigene Geräte — im Gebäude vorhandene Löscher genügen nicht, und auch einzelne vermietete Zimmer fallen unter die Pflicht. Der Feuerlöschertyp richtet sich nach Anlage I Punkt 4.4 des Ministerialdekrets vom 3. September 2021: Mindestlöschleistung 13A, Mindestfüllmenge 6 kg oder 6 Liter, maximale Entfernung 30 m. Wartung und Prüfung folgen der Herstelleranleitung und der Norm UNI 9994 (Ausgangsprüfung, Überwachung, wiederkehrende Prüfung, planmäßige Überholung) — eine vierteljährliche gesetzliche Wartungspflicht besteht nicht.
Eine Pflicht zur Installation durch Fachbetriebe oder mit Installationsprojekt besteht nach den CIN-Regeln nicht: Das Ministerium weist darauf hin, dass das Gesetz allgemein von "dispositivi" spricht und keine formale Anlage vorschreibt, verlangt aber konforme, fachgerecht installierte und instand gehaltene Geräte. Bei gewerblicher Vermietung müssen zusätzlich die Anlagensicherheitsvorschriften des Staates und der Regionen eingehalten werden (für Anlagen die Konformitätsdokumentation nach D.M. 37/2008).
Eine Rauchmelderpflicht pro Etage oder eine Fluchtwegkennzeichnung ergibt sich aus Art. 13-ter nicht; solche Vorgaben können sich aus regionalen oder örtlichen Regelungen ergeben und sind daher gesondert zu prüfen.
Baurecht, regionale Beherbergungsvorschriften, Energieausweis und gegebenenfalls Versicherungspflichten sind vom CIN-Verfahren zu trennen und für die konkrete Region, Gemeinde und Nutzungsart zu prüfen. APE, Grundriss und Fotos sind keine allgemeinen Voraussetzungen der BDSR für die CIN-Vergabe.
Vor Vermietungsbeginn sollten daher mindestens CIN und gegebenenfalls lokaler Code vorliegen, der Zugang zu Alloggiati Web eingerichtet sein, die nach Art. 13-ter erforderlichen Gas-/CO-Melder und Feuerlöscher vorhanden und funktionsfähig sein und der CIN außen sowie in jeder Anzeige erscheinen. Steuerunterlagen, Plattformabrechnungen und Bescheinigungen über den 21%-Einbehalt sind für die spätere Erklärung getrennt aufzubewahren.
Häufig gestellte Fragen
Ersetzt der CIN einen regionalen CIR oder IUN?
Nein. Wo ein regionaler oder provinzialer Code vorgeschrieben ist, müssen der lokale Code und der CIN geführt und angezeigt werden. Der lokale Code ist grundsätzlich zuerst zu beschaffen.
Kann ein ausländischer Eigentümer den CIN ohne SPID beantragen?
Ja. Ausländische Nutzer können nach Registrierung und Prüfung eigene BDSR-Zugangsdaten erhalten und die Anmeldung mit Zwei-Faktor-Authentifizierung abschließen. Ein Commercialista oder anderer Bevollmächtigter ist eine Alternative, keine Voraussetzung.
Welche Frist gilt für die Alloggiati-Web-Meldung bei Aufenthalten unter 24 Stunden?
Die Meldung muss sofort und jedenfalls innerhalb von sechs Stunden nach Ankunft erfolgen. Die allgemeine Frist von 24 Stunden gilt nur für längere Aufenthalte.
Offizielle Quellen
Fazit und nächste Schritte
Der CIN Code ist zur zentralen Pflicht für alle Airbnb-Vermieter in Italien geworden. Für deutsche Eigentümer von Ferienhäusern bedeutet dies:
CIN und gegebenenfalls den lokalen Code beantragen und anzeigen; ausländische BDSR-Zugangsdaten statt SPID nutzen; Gäste bei längeren Aufenthalten innerhalb von 24 Stunden, bei Aufenthalten bis 24 Stunden sofort und spätestens innerhalb von sechs Stunden melden; Gas-/CO-Melder und Feuerlöscher nach Art. 13-ter bereithalten; die Steuererklärung einschließlich Plattform-Einbehalten mit dem richtigen Modelljahr abstimmen.
Der CIN selbst ist kostenlos; die Kosten für eine fachliche Begleitung variieren. Dem stehen Bußgelder von 800€ bis 8.000€ bei fehlendem CIN und 500€ bis 5.000€ bei fehlender Anzeige oder Angabe des CIN gegenüber.
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Letzter Hinweis: Die Vorschriften zur Ferienvermietung in Italien ändern sich regelmäßig. Dieser Leitfaden entspricht dem Stand vom September 2026. Wir empfehlen eine jährliche Überprüfung Ihrer Compliance.
Giovanni Emmi|21. März 2026
