Cedolare Secca für nichtansässige Kurzzeitvermieter in Italien: Erklärung, IMU und das F24-Problem (2026)
Jeder Leitfaden zur Besteuerung italienischer Kurzzeitvermietungen beginnt mit denselben zwei Zahlen: 21 % und 26 %. Diese Sätze sind real, aber sie sind auch der einfache Teil. Der schwierigere Teil — der Teil, der die verwirrten Foreneinträge nichtansässiger Eigentümer erzeugt — ist, was passiert, nachdem man den Satz kennt: welches Formular man einreicht, ob eine zweite, völlig separate Steuer darauf fällig wird, und wie man die italienische Steuerbehörde tatsächlich bezahlt, wenn man kein italienisches Bankkonto besitzt. Dieser Leitfaden behandelt diese zweite Hälfte, gezielt für Eigentümer, die nicht in Italien steuerlich ansässig sind.
Die Regeln für das Steuerjahr 2026 standen vor Beginn des Jahres fest: Das endgültige Haushaltsgesetz wurde am 30. Dezember 2025 veröffentlicht. Es behielt den Standardsatz von 26 % und den Satz von 21 % für eine bestimmte Wohneinheit bei, während es die Höchstgrenze für private Kurzzeitvermietung auf zwei Wohnungen senkte.
Die Sätze 2026 und die Zwei-Wohnungen-Grenze
Für das Steuerjahr 2026 wendet Art. 4, Abs. 2, D.L. 50/2017 einen Standardsatz von 26 % auf Einkünfte aus Kurzzeitvermietung an und reduziert ihn auf 21 % für eine in der Einkommensteuererklärung ausgewählte Wohneinheit. Der Buchungskanal bestimmt den Satz nicht. Das Haushaltsgesetz 2026 (Legge Nr. 199/2025, veröffentlicht im Gazzetta Ufficiale am 30. Dezember 2025) hat diese Satzstruktur nicht ersetzt.
Was das Haushaltsgesetz geändert hat, ist die Höchstgrenze für die private Kurzzeitvermietungsregelung. Bis zum 31. Dezember 2025 konnte eine Privatperson bis zu vier Wohnungen kurzzeitig vermieten und innerhalb dieser Regelung bleiben. Für das Steuerjahr 2026 liegt die Höchstgrenze bei zwei Wohnungen. Eine dritte kurzzeitig vermietete Wohnung löst die gesetzliche Vermutung aus, dass die Tätigkeit als Unternehmen ausgeübt wird: Die Cedolare Secca steht nicht mehr zur Verfügung, und eine Partita IVA sowie eine Analyse der Geschäftsbuchführung sind erforderlich. Die sich daraus ergebende Mehrwertsteuer- und INPS-Behandlung hängt von der Tätigkeit und den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen ab; die Unternehmereigenschaft bedeutet nicht, dass auf jede Wohnvermietung automatisch Mehrwertsteuer erhoben wird.
Zwei separate Steuern, nicht eine
Die häufigste Verwechslung unter ausländischen Eigentümern ist, die Cedolare Secca als die gesamte Steuerrechnung zu betrachten. Das ist sie nicht. Der Besitz einer Kurzzeitvermietungsimmobilie in Italien erzeugt zwei unabhängige, separat berechnete und separat gezahlte Verpflichtungen.
Die Cedolare Secca ist eine Ersatzsteuer auf das Einkommen, das die Immobilie generiert — was ein Gast tatsächlich an Sie zahlt. Sie ersetzt die gewöhnliche IRPEF sowie deren regionale und kommunale Zuschläge speziell auf dieses Mieteinkommen zu den oben genannten pauschalen Sätzen von 21 %/26 %.
Die IMU (Imposta Municipale Propria) ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, die unabhängig von der Einkommensteuer ist. Eine italienische Wohnung eines Nichtansässigen, die als aktive Kurzzeitvermietung genutzt wird, unterliegt im Allgemeinen der IMU. Die enge 50-prozentige Reduzierung in Art. 1, Abs. 48, Legge 178/2020 gilt für eine italienische Wohneinheit im Eigent oder Nießbrauch eines qualifizierenden nichtansässigen Rentners, aber das Gesetz verlangt ausdrücklich, dass die Einheit „non locata o data in comodato d'uso" (nicht vermietet oder unentgeltlich überlassen) ist. Eine aktiv vermietete Einheit erfüllt diese Bedingung nicht.
Da diese vollständig unabhängig berechnet und bezahlt werden, übersieht ein Eigentümer, der nur die Cedolare Secca von 21 %/26 % einplant, eine reale, wiederkehrende Kostenposition.
IMU: Was sie tatsächlich kostet und wann sie fällig ist
Für die meisten Wohnungen in Katastergruppe A außer A/10 ist der Ausgangspunkt die eingetragene rendita catastale, aufgewertet um 5 % und multipliziert mit 160; der anwendbare kommunale Steuersatz wird dann auf diese Bemessungsgrundlage angewendet. Andere Katasterkategorien verwenden andere Multiplikatoren. Nach Art. 1, Abs. 745 und 754, Legge 160/2019 beträgt der gesetzliche Satz für „sonstige Immobilien" 0,86 %, den die Gemeinde im Allgemeinen auf 1,06 % erhöhen oder auf null senken kann. Überprüfen Sie immer den Beschluss, der für die jeweilige Gemeinde und das Steuerjahr veröffentlicht wurde, anstatt einen Satz aus einer anderen Stadt zu übernehmen.
Die IMU wird normalerweise in zwei Raten nach Art. 1, Abs. 762, Legge 160/2019 gezahlt: die erste bis zum 16. Juni und die zweite Rate bis zum 16. Dezember. Die erste Rate folgt der gesetzlichen Berechnungsregel des Vorjahreszeitraums; die Schlussrate rechnet die volle Jahresverbindlichkeit nach dem veröffentlichten Beschluss der Gemeinde ab.
Es gibt daher keinen verteidigbaren „maximalen IMU-Betrag für eine Touristenstadt", den man in ein Budget übernehmen könnte. Die nationale Gesetzgebung definiert den ordentlichen Bereich, aber der anwendbare Satz und jede zulässige Differenzierung stammen aus dem Beschluss der jeweiligen Gemeinde. Überprüfen Sie den aktuellen Beschluss über das Kommunalsteuerportal des Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Voraussetzung für jede legale Vermietung ist der CIN (Codice Identificativo Nazionale) gemäß Art. 13-ter D.L. 145/2023, der über die Datenbank des Ministero del Turismo (BDSR — Banca Dati Strutture Ricettive) beantragt und ausgestellt wird. Ohne aktiven CIN darf die Wohnung nicht kurzzeitig vermietet werden.
Wie ein Nichtansässiger tatsächlich erklärt
Die italienischen Erklärungsanweisungen verweisen gewöhnliche nichtansässige natürliche Personen mit italienischem Immobilieneinkommen auf das Modello Redditi PF. Das 730 wird nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil ein Steuerpflichtiger keinen Arbeitgeber oder keine Rentenkasse hat: Die Agenzia delle Entrate erlaubt ausdrücklich mehreren Kategorien, ein 730 ohne Steuerabzugsbevollmächtigten einzureichen. Die maßgebliche Unterscheidung hier ist die nichtansässige Erklärungsposition, nicht das Fehlen eines sostituto d'imposta.
Halten Sie Steuerjahr und Formularjahr auseinander. Modello Redditi PF 2026 erklärt Einkünfte aus dem Jahr 2025; die veröffentlichte Zeilennummerierung kann nicht als endgültiges Layout für Einkünfte aus dem Jahr 2026 dargestellt werden. Ein Nichtansässiger erklärt Einkünfte aus 2026 im Modello Redditi PF 2027, sobald die Agenzia delle Entrate dieses Formular und seine Anweisungen veröffentlicht. Das italienische Immobilieneinkommen gehört in den Immobilienabschnitt (traditionell Quadro RB), wo die Erklärung auch die einzelne Wohneinheit identifiziert, die für den 21-%-Satz gewählt wurde.
Übernehmen Sie keine Zeilenverweise wie RB11 oder LC2 aus dem Formular 2026 in eine Erklärung 2027, ohne die veröffentlichten Anweisungen zu prüfen. Das Formular 2026 kann die Struktur für Einkünfte aus 2025 veranschaulichen, aber die endgültigen Zeilennummern und Verrechnungsfelder für Einkünfte aus 2026 gehören zum Formular 2027, das zum Prüfungsdatum 16. September 2026 dieses Artikels noch nicht veröffentlicht war.
Das F24-Problem — und wie man es tatsächlich löst
Die Zahlung, sei es der Cedolare-Secca-Saldo oder ihrer Vorauszahlungen, erfolgt über das Modello F24 mit den Steuer codes 1842 (Saldo), 1840 (erste Vorauszahlung) und 1841 (zweite Vorauszahlung oder Einmalvorauszahlung). Hier stoßen Nichtansässige auf die praktische Mauer, die den größten Frust erzeugt: Der gewöhnliche F24-Prozess setzt voraus, dass der Steuerpflichtige italienisches Onlinebanking hat, und ein nennenswerter Anteil der nichtansässigen Eigentümer hat schlicht kein italienisches Bankkonto.
Zwei gangbare Wege existieren. Wenn der Eigentümer ein italienisches Konto hat, kann das F24 gewöhnlich über den Online-F24-Service der Bank bezahlt werden. Ohne Konto bei einer mit der Agenzia konventionierten Bank kann ein Nichtansässiger das offizielle Euro-Banküberweisungsverfahren der Agenzia delle Entrate für aus dem Ausland gezahlte Steuern nutzen, mit dem italienischen Schatzamt als Begünstigtem (BIC BITAITRRENT) und der für den jeweiligen Steuer code veröffentlichten IBAN. Für die Cedolare Secca sind die Codes 1840 (erste Vorauszahlung), 1841 (zweite oder Einmalvorauszahlung) und 1842 (Saldo). Die Causale muss den italienischen Codice Fiscale des Steuerpflichtigen, den Steuer code und den Verweiszeitraum enthalten. Überprüfen Sie die aktuellen Agenzia-Anweisungen, bevor Sie die Überweisung senden.
Ein dritter Weg ist die Beauftragung eines commercialista mit der Erstellung der Erklärung und Zahlung über die entsprechende Vollmacht. Dies ist besonders nützlich, wenn Plattform-Quellensteuerbescheinigungen, Miteigentum oder mehr als eine Einheit zu verrechnen sind.
Rechenbeispiel
Angenommen, ein Nichtansässiger besitzt für das gesamte Jahr 2026 zwei italienische Wohnungen und vermietet beide kurzzeitig über Plattformen. Wohnung A erzielt 15.000 EUR Bruttomiete und wird für den 21-%-Satz bestimmt; Wohnung B erzielt 10.000 EUR und wird mit 26 % besteuert.
- Cedolare Secca auf Wohnung A: 15.000 EUR × 21 % = 3.150 EUR
- Cedolare Secca auf Wohnung B: 10.000 EUR × 26 % = 2.600 EUR
- Gesamtverbindlichkeit Cedolare Secca: 5.750 EUR
Machen Sie nun die IMU-Annahmen explizit. Beide Objekte sind gewöhnliche Wohnungen in Katastergruppe A außer A/10, befinden sich für alle 12 Monate vollständig im Eigentum, erhalten keine Befreiung oder Reduzierung, und der anwendbare Satz der Gemeinde wird mit 1,06 % angenommen. Wohnung A hat eine rendita catastale von 1.010 EUR; Wohnung B hat 1.348 EUR:
- Bemessungsgrundlage Wohnung A: 1.010 EUR × 1,05 × 160 = 169.680 EUR; IMU: 169.680 EUR × 1,06 % = 1.798,61 EUR, gerundet nach den geltenden Zahlungsregeln
- Bemessungsgrundlage Wohnung B: 1.348 EUR × 1,05 × 160 = 226.464 EUR; IMU: 226.464 EUR × 1,06 % = 2.400,52 EUR, gerundet nach den geltenden Zahlungsregeln
- Rechnerische Gesamt-IMU vor gesetzlicher Zahlungsrundung: 4.199,13 EUR
Das Beispiel ist kein Angebot für eine der beiden Immobilien: Die tatsächliche IMU verwendet die Katasterdaten, Eigentumsmonate und -anteile, Befreiungen und den aktuellen Beschluss der Gemeinde.
Angenommen, die qualifizierenden Plattformen haben alle 25.000 EUR eingenommen und eine 21-%-Quellensteuer als Vorauszahlung in Höhe von 5.250 EUR bescheinigt. Die Jahreserklärung meldet weiterhin die vollen Mieten und berechnet die Cedolare-Verbindlichkeit von 5.750 EUR, rechnet aber die bereits einbehaltenen 5.250 EUR an; der rechnerische Cedolare-Saldo beträgt daher 500 EUR, vor jeder Vorauszahlungsberechnung oder anderen Gutschriften. Der Eigentümer zahlt die 5.750 EUR kein zweites Mal. Die kombinierte Jahresverbindlichkeit in diesem Beispiel bleibt 5.750 EUR Cedolare zuzüglich 4.199,13 EUR IMU; der Quellensteuerabzug ändert, was zu zahlen ist, nicht die zugrunde liegende Cedolare-Verbindlichkeit.
Häufig gestellte Fragen
Welche Cedolare-Secca-Sätze gelten für Kurzzeitvermietungen im Steuerjahr 2026?
Der Standardwahlsatz beträgt 26 %. Er reduziert sich auf 21 % für die Einkünfte aus einer in der Einkommensteuererklärung ausgewählten Wohneinheit. Der Buchungskanal ändert den Satz nicht.
Wie viele Wohnungen können 2026 in der privaten Kurzzeitvermietungsregelung bleiben?
Höchstens zwei Wohnungen pro Steuerjahr. Die kurzzeitige Vermietung einer dritten Wohnung löst die gesetzliche Vermutung einer gewerblichen Tätigkeit aus, sodass die Cedolare Secca nicht mehr zur Verfügung steht. Die Mehrwertsteuer- und Sozialversicherungsbehandlung muss dann aus dem tatsächlichen Geschäftsmodell und den erbrachten Dienstleistungen abgeleitet werden, nicht automatisch für jede Wohnvermietung angenommen werden.
Verwendet ein Nichtansässiger das Modello 730 für dieses Einkommen?
Ein gewöhnlicher Nichtansässiger verwendet das Modello Redditi PF für italienisches Immobilieneinkommen. Der Grund ist die nichtansässige Erklärungsposition, nicht das Fehlen eines Steuerabzugsbevollmächtigten: Die Agenzia erlaubt berechtigten Steuerpflichtigen auch die Einreichung eines 730 ohne einen solchen. Einkünfte aus dem Jahr 2026 gehören in das Redditi PF 2027, dessen endgültige Zeilen bei Veröffentlichung geprüft werden müssen.
Ja. Ein qualifizierender Vermittler, der einnimmt oder an der Zahlung mitwirkt, behält 21 % als Vorauszahlung ein, nicht als endgültige Ersatzsteuer. Der Eigentümer deklariert das Bruttoeinkommen, berechnet die Verbindlichkeit von 21 %/26 %, rechnet die bescheinigte Quellensteuer an und zahlt nur den verbleibenden Saldo, vorbehaltlich etwaiger Vorauszahlungen und anderer Gutschriften.
Deckt die IMU-Reduzierung für ausländische Rentner eine aktive Kurzzeitvermietung ab?
Nein. Art. 1, Abs. 48, Legge 178/2020 verlangt, dass die eine qualifizierende italienische Wohneinheit nicht vermietet oder unentgeltlich überlassen wird. Eine aktive Kurzzeitvermietung ist vermietet und erfüllt diese Bedingung daher nicht.
Fazit
Für einen nichtansässigen Eigentümer kommt es darauf an, vier Berechnungen zu trennen: die Cedolare-Verbindlichkeit von 21 %/26 %, etwaige Plattform-Quellensteuer von 21 %, die als Gutschrift verfügbar ist, die separate gemeindespezifische IMU-Rechnung und den über F24 oder die offizielle Auslandsüberweisung gezahlten Endbetrag. Die Zwei-Wohnungen-Obergrenze regelt den Zugang zur privaten Kurzzeitvermietungsregelung im Steuerjahr 2026. Die richtige Erklärung ist Redditi PF für das jeweilige Jahr; Einkünfte aus 2026 müssen dem Formular 2027 zugeordnet werden, sobald es veröffentlicht ist, nicht den aus dem Redditi PF 2026 kopierten Zeilen.
Quellen und Prüfungsstatus
Dieser Artikel wurde zuletzt am 16. September 2026 geprüft. Die Cedolare-Secca-Regeln spiegeln Art. 4, Abs. 2, D.L. 50/2017 und das Haushaltsgesetz 2026 (Legge Nr. 199/2025, Art. 1, Abs. 17): 26 % ist der Standardwahlsatz, 21 % gilt für die in der Erklärung gewählte Einheit, und die private Regelung ist im Steuerjahr 2026 auf zwei Wohnungen begrenzt. Ab dem 1. Januar 2027 konsolidiert das D.Lgs. 19. Juni 2026, Nr. 117 die Einkommensteuerregeln; es ändert nicht, welches Formular Einkünfte aus dem Jahr 2026 erklärt. Die IMU-Berechnung, Sätze und Raten stützen sich auf Art. 1, Abs. 738-783, Legge 160/2019, während die Rentnerreduktion und ihre Bedingung „non locata o data in comodato d'uso" aus Art. 1, Abs. 48, Legge 178/2020 stammen.
Amtliche Quellen
- Agenzia delle Entrate: Le locazioni brevi e la cedolare secca
- Legge 30. Dezember 2025, Nr. 199, Art. 1, Abs. 17 — offizielles Gazzetta Ufficiale PDF
- Agenzia delle Entrate: Redditi Persone fisiche 2026 (Formularjahr für Einkünfte 2025)
- Agenzia delle Entrate: wer 730/2026 einreichen darf, auch ohne Steuerabzugsbevollmächtigten
- Legge 160/2019, Art. 1, Abs. 738-783 — konsolidiertes IMU-Gesetz (Normattiva)
- Legge 178/2020, Art. 1, Abs. 48 — IMU-Reduzierung für nichtansässige Rentner (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate: pagamento delle imposte dall'estero mediante bonifico (Informationen und Seiten)
- Agenzia delle Entrate: IBAN/BIC pro codice tributo (1840, 1841, 1842 Cedolare Secca)
- Art. 4, D.L. 24. April 2017, Nr. 50 — konsolidierter Text (Normattiva)
- D.Lgs. 19. Juni 2026, Nr. 117 — konsolidiertes Einkommensteuergesetz ab 2027 (Normattiva)
- MEF: Kommunales IMU-Steuerportal
- CNDCEC: Suche nach registriertem Mitglied
- Art. 13-ter D.L. 145/2023 — CIN-Pflicht und BDSR-Datenbank
- CIN Code Italien 2026 für Airbnb-Vermieter
- Commercialista Italien finden und prüfen
- Immobilieninvestitionen in Italien für deutsche Anleger
Geprüft am 16. September 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information; er ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Aktuelle Sätze, Befreiungen und Gemeindebeschlüsse sollten direkt bei der Agenzia delle Entrate, der zuständigen Gemeinde und einem qualifizierten Commercialista oder Steuerberater verifiziert werden.
Giovanni Emmi|16. September 2026
