Imposte di registro e catastali
Il venditore determina il sistema fiscale applicabile. Per un immobile esistente acquistato da un privato, l'imposta di registro si calcola sul valore catastale; per una nuova costruzione acquistata dal costruttore opera invece l'IVA sul prezzo pieno, e le due imposte non si sommano. La guida all'acquisto indica, nel caso di venditore privato, il 2% del valore catastale per la prima casa, il 9% per seconda casa o casa vacanze e il 9% per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. Nella vendita privata imposta ipotecaria e catastale sono entrambe fisse a 50 euro. Per una vendita soggetta a IVA, le aliquote indicate sono 4% prima casa, 10% seconda casa e 22% immobile di lusso; registro, ipotecaria e catastale sono invece fisse a 200 euro. Il valore catastale non coincide con il prezzo di mercato. Notaio, agenzia, traduzione e controlli legali vanno preventivati separatamente.
IMU e altre imposte annuali
Dopo il rogito restano costi comunali ricorrenti. L'IMU si applica normalmente a seconde case e immobili non adibiti ad abitazione principale; l'abitazione principale è in genere esente, nel rispetto delle categorie e delle regole comunali. Il calcolo parte dal valore catastale e dall'aliquota deliberata dal Comune, con pagamento normalmente in due rate, di solito a giugno e dicembre. La TARI finanzia raccolta e smaltimento dei rifiuti e può restare dovuta anche per una casa utilizzata solo in parte dell'anno, salvo la dichiarazione prevista dal Comune. In condominio si aggiungono le spese per servizi e manutenzione condivisi: la guida all'acquisto stima circa 200-1.000 euro annui in base all'edificio. Per un affitto breve, l'IMU resta distinta dalla cedolare secca: una tassa riguarda il possesso, l'altra il reddito. Verifica ogni anno la delibera del Comune dell'immobile.
Mutui per non residenti
Il mutuo è possibile, ma condizioni e importo dipendono da residenza, fonte del reddito, immobile, banca e dimensione del finanziamento. La guida aggiornata indica LTV tipico del 70-80% per residenti con reddito italiano, 60-70% per non residenti con reddito italiano e 50-60% per non residenti con reddito estero. Chi guadagna interamente all'estero dovrebbe quindi pianificare un anticipo del 40-50%, senza affidarsi a una percentuale unica. La banca può chiedere codice fiscale, preliminare, buste paga o bilanci, dichiarazioni fiscali, estratti degli ultimi 6-12 mesi, rapporto creditizio estero e documenti dell'immobile. Gli istituti con desk internazionali includono Intesa Sanpaolo, UniCredit, Mediobanca, BNL, Monte dei Paschi e Banco BPM. Il non residente non beneficia della detrazione italiana del 19% sugli interessi riservata al residente per l'abitazione principale. Chiedi una valutazione preliminare prima di firmare un preliminare vincolante.
Affitti brevi e codice CIN
Un immobile destinato a locazione breve richiede adempimenti oltre al rogito. Il Codice Identificativo Nazionale deve essere richiesto ed esposto in ogni annuncio, inclusi Airbnb e Booking. Possono servire anche SCIA al Comune, riscossione e comunicazione dell'imposta di soggiorno e gli adempimenti locali su sicurezza e ospiti. Per l'anno d'imposta 2026 la guida sulla cedolare stabilisce il 26% come aliquota ordinaria e il 21% per una sola unità scelta nella dichiarazione; il regime privato copre al massimo due appartamenti. Dal terzo scatta la presunzione di attività d'impresa, con analisi di Partita IVA e contabilità. La cedolare riguarda il reddito degli ospiti e non sostituisce l'IMU. Il proprietario non residente dichiara normalmente il reddito immobiliare italiano nel Modello Redditi PF e deve verificare il modello dell'anno corretto, senza copiare quadri futuri.
Acquisto personale vs tramite SRL
L'intestazione personale è di solito più semplice per abitazione e seconda casa occasionale: evita di creare una società e consente di valutare le regole della prima casa quando spettanti. Una SRL può essere esaminata per un portafoglio in locazione o per un immobile operativo, quando servono contabilità separata, gestione del rischio e reinvestimento; comporta però costituzione, contabilità, banca e fiscalità societaria. La guida IRES indica il 24% IRES e il 3,9% IRAP per una società ordinaria, con un'incidenza effettiva dei servizi tra il 27% e il 31%; non è un calcolo automatico del rendimento immobiliare. La guida all'acquisto chiarisce che possedere una casa non dà un permesso di soggiorno e il Visto per Investitori non ammette l'acquisto immobiliare come investimento. Confronta registro o IVA, IMU, TARI, finanziamento, gestione degli affitti, ritenute e futura vendita. Valuta anche la successione e l'uscita.
Chi può comprare e controllo di reciprocità
Cittadini UE e SEE possono acquistare senza autorizzazioni speciali. Un cittadino extra-UE regolarmente residente in Italia può normalmente comprare dimostrando il proprio soggiorno legale. Il non residente extra-UE deve invece superare la condizione di reciprocità dell'articolo 16 delle disposizioni preliminari al Codice Civile: il suo Paese deve riconoscere ai cittadini italiani una possibilità comparabile di acquisto. La guida indica che cittadini statunitensi, britannici e australiani possono acquistare in pratica senza restrizioni; i casi canadesi richiedono spesso una verifica giuridica e per gli svizzeri possono esistere limiti sulle seconde case collegati alle regole del loro Paese. La reciprocità non è un'autocertificazione da fare dopo l'offerta. Falla verificare da un avvocato italiano prima di versare una caparra vincolante e richiedi prima il codice fiscale. L'acquisto non crea da solo un permesso di soggiorno.
Proposta, due diligence e rogito
Il percorso d'acquisto ha tre passaggi protettivi. Prima richiedi il codice fiscale gratuito all'Agenzia delle Entrate o al consolato italiano. Poi presenta una proposta e, se accettata, firma il compromesso, che è vincolante e normalmente prevede una caparra del 10-30% del prezzo; il recesso senza motivo valido può far perdere la somma. Prima del rogito verifica titolarità, catasto, urbanistica, ipoteche, reciprocità e classificazione fiscale con i professionisti necessari. Il trasferimento avviene davanti al notaio italiano, che controlla la validità, legge l'atto, incassa le imposte e registra il passaggio. Chi non parla italiano deve prevedere la traduzione dell'atto. Con documenti completi, la guida stima 4-8 settimane dalla proposta al rogito; mutuo, carte mancanti e traduzioni sono le cause tipiche di ritardo. Non confondere valore catastale, prezzo e costi professionali.
Redditi da locazione, IMU e pagamenti
Il proprietario non residente deve separare reddito da locazione, tributo comunale e modalità di versamento. Per gli affitti brevi 2026 la guida sulla cedolare indica il 26% ordinario e il 21% per una sola unità designata nella dichiarazione, con limite di due appartamenti nel regime privato. La cedolare sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito locativo, ma non l'IMU. L'IMU parte dalla rendita catastale e dall'aliquota del Comune ed è normalmente versata entro 16 giugno e 16 dicembre. In dichiarazione si indica il canone lordo e si scomputano le ritenute della piattaforma quando certificate. Il non residente usa ordinariamente il Modello Redditi PF per il reddito italiano; il reddito 2026 va riportato nel modello 2027 quando sarà pubblicato. L'F24 può essere pagato tramite banca italiana, bonifico estero nella procedura dell'Agenzia o commercialista delegato. Conserva certificati della piattaforma, quote e ricevute.
