Codice CIN in Italia 2026 per Affitti Brevi: Guida per Stranieri
Il CIN è obbligatorio per strutture ricettive e unità o porzioni abitative locate brevemente o per finalità turistiche in Italia, anche da proprietari residenti all'estero.
- Il Ministero del Turismo lo assegna gratuitamente tramite BDSR.
- Gli stranieri possono usare credenziali dedicate senza SPID.
- Va esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio; l'esercizio senza CIN comporta €800-€8.000 di sanzione per struttura o unità.
Il Codice CIN significa Codice Identificativo Nazionale. La disciplina nazionale si applica dal 2 novembre 2024 e le sanzioni dal 2 gennaio 2025 (FAQ ufficiali del Ministero del Turismo, aggiornate all'11 maggio 2026).
Cos'è il CIN e quando è obbligatorio
Il CIN identifica ogni struttura ricettiva e ogni unità o porzione di unità abitativa destinata a locazione breve o per finalità turistiche. È previsto dall'art. 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla L. 191/2023. Il limite di 30 giorni definisce la “locazione breve” fiscale, ma non esclude dal CIN una locazione per finalità turistiche di durata maggiore.
Soggetti obbligati al CIN nel 2026
- Locazioni brevi turistiche di tutto o parte di immobile (Airbnb, Booking, Vrbo)
- Locazioni per finalità turistiche, anche quando non rientrano nella definizione fiscale di locazione breve
- Case vacanza (es. ville affittate per settimane)
- Bed & Breakfast (struttura con servizio di prima colazione)
- Locazioni brevi in multiproprietà
Casi esclusi e strutture comunque soggette
- Locazioni abitative ordinarie che non sono né brevi né concluse per finalità turistiche
- Ospitalità prestata a titolo meramente gratuito: per il Ministero l'obbligo di CIN non sussiste (FAQ 1.5). Un canone simbolico, invece, esclude la gratuità
- Nessuna esenzione per le strutture ricettive: alberghi, residence, campeggi, B&B e affittacamere sono soggetti al CIN. B&B e affittacamere non sono però assoggettati dallo stesso art. 13-ter all'obbligo specifico di rilevatori ed estintori del comma 7; restano applicabili i loro obblighi di sicurezza di settore (FAQ 4.5)
Come ottenere il CIN per il 2026
Step 1: Ottenere il codice fiscale italiano
Il proprietario (italiano o straniero) deve avere un codice fiscale italiano per registrarsi al sistema BDSR.
Step 2: Accreditarsi sul portale BDSR
Accedere al portale BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo all'indirizzo bdsr.ministeroturismo.gov.it:
- Gli utenti italiani accedono con SPID o CIE
- I cittadini stranieri possono registrarsi per ottenere credenziali dedicate username/password rilasciate dal Ministero dopo la verifica e completano l'accesso con autenticazione a due fattori tramite app authenticator
- Una volta entrati, verificano i dati trasmessi dalla Regione o Provincia autonoma e completano i campi obbligatori della richiesta
Step 3: Ottenere il CIN
Per i proprietari stranieri non servono SCIA (per la locazione breve non imprenditoriale) né atto di proprietà: la richiesta contiene una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46-47 del D.P.R. 445/2000 con i dati catastali e, per i locatori, l'attestazione dei requisiti di sicurezza del comma 7.
L'accesso per gli stranieri avviene anche con credenziali username/password dedicate, richieste al Ministero e verificate dai suoi uffici; in alternativa si può delegare un Commercialista caricando la delega firmata e la copia del documento del titolare (Manuale Operatore Privato BDSR, v. 10.0).
Rilascio CIN: gratuito, all'esito della procedura ministeriale, non dopo 30 giorni.
Se l'unità non risulta in BDSR si invia la "segnalazione struttura mancante": durante i 30 giorni di verifica le sanzioni del comma 9 sono sospese e, decorso il termine senza chiusura da parte della Regione, si può ottenere un CIN in stato "non verificato".
Step 4: Pubblicazione obbligatoria del CIN
Il CIN deve essere esposto:
- All'esterno dello stabile in cui si trova l'unità o la struttura, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici, paesaggistici e condominiali; la FAQ 5.2 ammette modalità alternative purché il codice resti chiaramente evidente al pubblico
- In ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, compresi portali, sito e social
Sicurezza e comunicazione degli ospiti
Per ogni unità abitativa locata brevemente o per finalità turistiche, in forma privata o imprenditoriale, l'art. 13-ter, comma 7 richiede:
- rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio; l'esenzione vale solo se l'unità non ha impianto a gas e il rischio di rilascio incontrollato di gas o formazione di CO è certamente escluso (FAQ 4.3)
- estintori portatili conformi al punto 4.4 dell'allegato I al D.M. 3 settembre 2021: capacità estinguente almeno 13A, carica almeno 6 kg o 6 litri, uno ogni 200 m² o frazione e almeno uno per piano
Gli estintori vanno tenuti accessibili e visibili, in particolare vicino agli accessi e alle aree di maggior pericolo; controllo e manutenzione seguono la norma UNI 9994 e il manuale del produttore. Le FAQ non impongono un installatore specializzato o un progetto per i rilevatori, ma i dispositivi devono essere conformi, installati correttamente e funzionanti.
Il CIN non sostituisce Alloggiati Web. L'art. 109 TULPS richiede la trasmissione alla Questura entro 24 ore dall'arrivo; se il soggiorno dura non più di 24 ore, la comunicazione va effettuata subito e comunque entro sei ore dall'arrivo, senza poter usare il termine ordinario di 24 ore. Per le locazioni turistiche oltre 30 giorni, la FAQ BDSR 7.1 rinvia alla comunicazione effettuata dall'Agenzia delle Entrate tramite la registrazione del contratto.
Imposta di soggiorno
Dove istituita, è dovuta l'imposta di soggiorno (art. 4 del D.Lgs. 23/2011), applicata dai Comuni con proprio regolamento (es. Roma, Firenze, Venezia, Napoli); nelle Regioni a statuto speciale e nelle Province autonome valgono le discipline locali:
- L'importo è fissato dal Comune (in genere poche unità di euro per persona e per notte, con tariffe differenziate)
- L'ospite è il soggetto passivo: l'importo è riscosso dal gestore/locatore e versato al Comune, con diritto di rivalsa
- Chi incassa il canone o interviene nel pagamento (comprese le piattaforme) è responsabile del pagamento, della dichiarazione e degli ulteriori adempimenti previsti dal regolamento comunale (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017)
Obblighi del proprietario straniero
Obblighi burocratici
- Ottenere ed esporre il CIN e indicarlo in ogni annuncio
- Presentare la SCIA tramite SUAP solo se l'attività è esercitata in forma imprenditoriale; il CIN, da solo, non rende imprenditoriale una locazione privata
- Comunicare gli ospiti tramite Alloggiati Web nei termini dell'art. 109 TULPS
- Applicare il regolamento comunale dell'imposta di soggiorno, dove istituita
- Conservare conferma CIN, dichiarazione sostitutiva, documenti di acquisto/manutenzione dei dispositivi, rendiconti dei portali e certificazioni delle ritenute
Obblighi fiscali
Gli obblighi fiscali riguardano anche la locazione privata; la soglia degli appartamenti determina una presunzione, non sostituisce l'analisi concreta dell'attività:
- Cedolare secca 26%, ridotta al 21% per i redditi dell'unica unità che il contribuente individua in dichiarazione (art. 4, comma 2, D.L. 50/2017)
- Regime privato fino a due appartamenti nel 2026: la locazione breve di un terzo appartamento fa presumere l'attività in forma imprenditoriale (L. 199/2025, art. 1, comma 17). La cedolare non è più disponibile e occorre aprire la P.IVA e determinare contabilità, INPS e trattamento IVA in base all'attività e ai servizi effettivi. La forma imprenditoriale non comporta automaticamente l'addebito dell'IVA su ogni locazione abitativa
- Ritenuta del 21% a titolo d'acconto: la applicano gli intermediari residenti e quelli non residenti con stabile organizzazione in Italia quando incassano il canone o intervengono nel pagamento. Il reddito lordo va comunque dichiarato; la ritenuta certificata si scomputa e si versa solo l'eventuale saldo
- IMU: resta un tributo comunale distinto dalla cedolare e, salvo esenzioni o riduzioni applicabili, è dovuta sull'immobile che non costituisce abitazione principale
- Dichiarazione annuale: il reddito dell'immobile italiano va nel Quadro RB del Modello Redditi PF; il contribuente residente usa il modello dichiarativo per cui possiede i requisiti. Gli intermediari comunicano i dati dei contratti entro il 30 giugno dell'anno successivo (art. 4, comma 4, D.L. 50/2017)
Sanzioni per chi non ottiene il CIN
| Violazione | Sanzione |
|---|
| Esercizio senza CIN | €800-€8.000 per struttura o unità |
| CIN non esposto o non indicato negli annunci | €500-€5.000 per unità, con rimozione immediata dell'annuncio irregolare |
| Imposta di soggiorno non versata | sanzioni previste dal regolamento comunale |
| Rilevatori o estintori mancanti (comma 7, secondo periodo) | €600-€6.000 per violazione accertata |
| SCIA mancante per l'attività imprenditoriale (comma 8) | €2.000-€10.000 |
Casi speciali per stranieri
Proprietario non residente
- Può ottenere il CIN con un codice fiscale italiano e usare le credenziali BDSR dedicate agli utenti stranieri; non è necessario nominare un rappresentante soltanto per accedere alla BDSR
- Se loca brevemente non più di due appartamenti nel 2026, non opera la presunzione numerica di impresa; resta comunque necessario verificare se modalità e servizi rendano l'attività imprenditoriale in concreto
- Dal terzo appartamento locato brevemente opera la presunzione di impresa: servono P.IVA e inquadramento contabile, previdenziale e IVA. L'eventuale rappresentante fiscale o stabile organizzazione si valuta per gli specifici adempimenti tributari, non per il CIN
- La residenza estera non modifica il limite di due appartamenti, l'obbligo del CIN, Alloggiati Web o l'imposta di soggiorno prevista dal Comune
Per la pianificazione fiscale tra Paesi, consulta anche la guida alle convenzioni contro le doppie imposizioni.
Locazioni brevi vs. locazioni transitorie vs. affitto turistico
- Locazione breve (art. 4 del D.L. 50/2017, convertito dalla L. 96/2017): contratti fino a 30 giorni tra persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, con possibilità di optare per la cedolare secca
- Locazione transitoria (art. 5 L. 431/1998): durata da 1 a 18 mesi, contratto registrato
- Oltre i 30 giorni il contratto non è più "locazione breve": si applicano le regole delle locazioni abitative (o, per l'uso turistico, delle locazioni per finalità turistiche)
- B&B (Bed & Breakfast): è una struttura ricettiva disciplinata dalla normativa regionale; requisiti, SCIA e inquadramento fiscale vanno verificati nella Regione competente
Il CIN si applica a tutte le strutture ricettive e alle unità locate brevemente o per finalità turistiche, non soltanto alle locazioni brevi fiscali.
Novità per le regioni italiane 2026
Limitazioni locali sugli affitti brevi
Oltre al CIN, alcuni Comuni hanno introdotto limitazioni urbanistiche o regolamentari alle locazioni brevi in determinate zone (in particolare nei centri storici a forte pressione turistica) e diverse Regioni prevedono requisiti e codici locali propri: dove previsto, il codice regionale o provinciale va ottenuto prima del CIN e va esposto insieme ad esso (FAQ 1.3-1.4).
Le regole cambiano da Comune a Comune e da Regione a Regione: prima di acquistare o di iniziare l'attività occorre verificare il regolamento del Comune in cui si trova l'immobile (destinazione d'uso, eventuali limitazioni di zona, requisiti igienico-sanitari e codice identificativo locale). La disciplina statale sul CIN non introduce di per sé limiti al numero di unità locate: rileva invece, sul piano fiscale, la soglia dei due appartamenti oltre la quale l'attività si presume imprenditoriale.
Domande frequenti (FAQ)
Sono uno straniero proprietario di una casa al mare in Italia: devo chiedere il CIN?
Sì, dal 2 novembre 2024 il CIN è obbligatorio anche per una singola unità data in locazione breve per una sola notte. Non c'è esenzione dovuta alla residenza all'estero.
Posso affittare senza P.IVA con il CIN?
Sì, se l'attività resta non imprenditoriale. Nel 2026, destinare non più di due appartamenti alla locazione breve evita la presunzione numerica di impresa, ma non esclude che modalità organizzative o servizi aggiuntivi configurino un'impresa in concreto. La SCIA del comma 8 è dovuta quando l'attività è esercitata in forma imprenditoriale; il solo ottenimento del CIN non la rende tale.
Cosa succede se affitto tramite Airbnb senza CIN?
Il portale deve indicare il CIN nell'annuncio. Esercitare senza CIN è sanzionato da €800 a €8.000; la mancata esposizione o indicazione comporta da €500 a €5.000 per unità e l'immediata rimozione dell'annuncio irregolare. Le modalità tecniche con cui il singolo portale blocca o riattiva un annuncio dipendono dalle sue procedure e non sostituiscono la sanzione di legge.
Se risiedo all'estero ma affitto un immobile che possiedo in Italia, serve il CIN?
Sì. Ogni struttura ricettiva e ogni unità o porzione di unità immobiliare situata in Italia e destinata a locazione breve o per finalità turistiche è soggetta al CIN, indipendentemente dalla residenza del titolare e dall'uso di una piattaforma (FAQ 1.1). Gli utenti stranieri accedono alla BDSR con credenziali dedicate.
Posso gestire il CIN senza SPID?
Sì. Gli utenti stranieri possono accedere alla BDSR con credenziali username/password dedicate, richieste tramite il form di registrazione e rilasciate dal Ministero del Turismo dopo verifica; l'accesso si completa con autenticazione a due fattori tramite app authenticator. Non servono SPID italiano o CIE. In alternativa si può delegare un Commercialista o un'altra persona: in quel caso occorre caricare la delega firmata e la copia del documento del titolare (Manuale Operatore Privato BDSR, v. 10.0).
Posso chiedere il CIN per un immobile di cui sono usufruttuario?
Sì, il CIN viene rilasciato all'avente diritto al godimento (proprietario, usufruttuario, locatario con sublocazione autorizzata). Per gli usufruttuari, è necessario dimostrare il diritto reale.
Se affitto una stanza singola in un appartamento dove vivo, devo chiedere il CIN?
Sì, dal 2024 anche le stanze singole in condivisione con l'host richiedono il CIN. L'host è comunque tenuto a ottenerlo, anche se affitta solo una stanza del proprio appartamento.
L'imposta di soggiorno la pago io o l'ospite?
L'ospite è il soggetto passivo: l'imposta è riscossa al check-in (o inclusa nel prezzo) e il gestore/locatore è obbligato a riscuoterla e versarla al Comune nei termini e con le modalità del regolamento comunale. Chi incassa il canone o interviene nel pagamento — comprese le piattaforme — è responsabile del versamento e della dichiarazione telematica cumulativa, prevista entro il 30 giugno dell'anno successivo quando l'adempimento è in capo a questi soggetti (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017). Il mancato versamento è sanzionato dal regolamento comunale vigente.
Posso applicare il regime forfettario a una casa in affitto breve?
La locazione breve non imprenditoriale (fino a due appartamenti) non può accedere al forfettario: il reddito rientra nella cedolare secca (26%, con il 21% per l'unità individuata in dichiarazione) o nella tassazione ordinaria. Se invece l'attività è imprenditoriale (dal terzo appartamento, o per altri requisiti di fatto) si applica il regime ordinario, e l'accesso al forfettario dipende dai requisiti di legge e dalla posizione soggettiva del contribuente (per i non residenti va verificato caso per caso).
Cosa cambia se affitto tramite Airbnb, Booking o altri portali?
Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici sono tenuti a:
- Indicare il CIN negli annunci pubblicati (art. 13-ter, comma 6)
- Comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo (art. 4, comma 4, D.L. 50/2017)
- Operare la ritenuta del 21% a titolo d'acconto sui canoni incassati o pagati, quando sono residenti in Italia o non residenti con stabile organizzazione italiana, versandola con F24 (art. 4, commi 5 e 5-bis, D.L. 50/2017)
Se il portale non è residente e non ha una stabile organizzazione in Italia, non opera come sostituto d'imposta: la ritenuta non viene applicata e il locatore versa l'imposta dovuta con la propria dichiarazione.
Sì. La ritenuta del 21% applicata dal portale è un acconto, non un'imposta definitiva: i canoni vanno indicati nella dichiarazione (Quadro RB del Modello Redditi PF; Quadro B del 730 per i residenti), dove si individua l'unità cui applicare il 21% e si scomputa la ritenuta subita, con eventuale saldo o credito. Non esiste un'esenzione generalizzata dalla dichiarazione per chi affitta tramite piattaforma.
Posso applicare la cedolare secca anche agli affitti stagionali?
Sì, la cedolare secca si applica a tutti i contratti di locazione breve (durata fino a 30 giorni) di immobili ad uso abitativo, senza distinzione stagionale, ed è opzionale: si sceglie anno per anno in dichiarazione. Le aliquote sono il 26% sui canoni e il 21% per l'unica unità individuata in dichiarazione, e il regime privato resta utilizzabile solo entro il limite di due appartamenti per periodo d'imposta.
Se il regolamento condominiale limita gli affitti brevi, posso affittare comunque?
Il regolamento condominiale può contenere clausole che vietano o limitano l'uso degli immobili per locazioni brevi: la questione è di natura civilistica tra condomini e proprietario, e va valutata sul testo della clausola e sulla sua opponibilità. Sul piano amministrativo il CIN viene assegnato in base ai dati catastali e ai requisiti di legge: il Ministero precisa anzi che, se il regolamento condominiale limita l'affissione di cartelli, l'obbligo di esposizione del CIN può essere assolto con modalità alternative che garantiscano l'evidenza del codice al pubblico (FAQ 5.2).
Cosa succede se una società o un gestore professionale gestisce l'immobile?
Il CIN resta necessario per ogni struttura o unità gestita e deve comparire negli annunci. Il rapporto tra proprietario e gestore va documentato, mentre P.IVA, imposte dirette, IVA, INPS e imposta di soggiorno dipendono dal soggetto che stipula o incassa, dai servizi prestati e dalle regole locali. La presenza di una società di gestione non rende automaticamente imponibile IVA il canone della locazione abitativa.
Posso ospitare gratis parenti o amici senza CIN?
Sì, se l'ospitalità è realmente gratuita. La FAQ BDSR 1.5 non limita l'esclusione a un grado di parentela o a un numero di giorni, ma precisa che un canone anche simbolico esclude la gratuità.
Cosa succede se violo il regolamento condominiale?
Le conseguenze sono di natura civile: azioni dei condomini per la violazione delle clausole del regolamento e l'eventuale applicazione delle sanzioni previste dal regolamento stesso. Il CIN resta assegnato sulla base dei dati catastali e dei requisiti di legge.
Conclusione
Il CIN è un adempimento gestibile con una corretta sequenza: prima gli obblighi regionali e l'eventuale codice locale, poi la BDSR, quindi esposizione, annunci, sicurezza e Alloggiati Web. Per i proprietari stranieri le credenziali dedicate evitano la necessità di ottenere SPID. Le sanzioni arrivano a €8.000 per esercizio senza CIN.
Per assistenza su ottenimento CIN, P.IVA per affitti brevi e tassazione italiana dei proprietari stranieri, contattaci per una valutazione del caso concreto.
Se stai valutando l'acquisto o la gestione di un immobile in Italia, consulta anche la nostra guida completa all'immobiliare in Italia per stranieri.
Fonti normative ufficiali
Le limitazioni urbanistiche, i codici locali, la disciplina delle strutture ricettive e l'imposta di soggiorno devono essere verificati sulle fonti della Regione e del Comune competenti per il singolo immobile.
📝 Editoriale: articolo redatto da Giovanni Emmi, Dottore Commercialista. Regole verificate sulle fonti primarie indicate sopra; le limitazioni comunali e regionali variano e vanno verificate sul singolo immobile.
Giovanni Emmi|30 giugno 2026
