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Guide Complet

Acheter un Bien Immobilier en Italie en tant qu'Etranger 2026: Impots, Hypotheques et Achat via Societe

Détenir un bien immobilier en Italie de façon fiscalement efficace

Impôt d'enregistrement, IMU, éligibilité au crédit hypothécaire pour non-résidents, règles des locations de courte durée, et achat à titre personnel ou via une SRL.

Apercu

Le guide essentiel pour les etrangers.

L'Italie permet aux étrangers d'acheter un bien immobilier sans restriction (UE et non-UE). Les décisions clés concernent la structure fiscale : l'impôt d'enregistrement varie de 2 % à 9 % selon que vous achetez en tant que particulier (maisons de luxe à 9 % ; 4 % première résidence / 10 % deuxième résidence) ou via une SRL (toujours 9 % d'impôt d'enregistrement + 3 % d'impôt hypothécaire/cadastral). L'éligibilité au crédit hypothécaire pour les non-résidents est possible mais exige une documentation plus stricte : vérification complète des revenus, rapport de crédit étranger, et apport minimum de 30-40 %. Acheter via une SRL peut être fiscalement efficace pour les biens de valeur ou locatifs.

Impôts d'enregistrement et cadastraux

Première résidence (résidence principale) : 4 % d'impôt d'enregistrement + 168 € de droits de timbre + 168 € d'impôt hypothécaire. Deuxième résidence : 10 % d'impôt d'enregistrement. Propriétés de luxe (catégorie cadastrale A/1, A/8, A/9) : taux forfaitaire de 9 % (ou 4 % en première résidence si vous vous engagez à y établir votre résidence dans les 18 mois). Achat via une SRL : 9 % d'impôt d'enregistrement + 168 € de timbre + 168 € d'impôt hypothécaire + 3 % d'impôt cadastral.

IMU et autres taxes annuelles

L'IMU (Imposta Municipale Unica) s'applique aux résidences secondaires et aux résidences principales de luxe. Taux standard de 0,86 %, pouvant être augmenté ou réduit par les municipalités. L'exonération IMU pour la première résidence ne s'applique qu'aux catégories standard A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/11 (pas au luxe). S'y ajoutent la TARI (taxe d'enlèvement des ordures ~100-300 €/an) et l'IMIS (taxe de services municipaux dans certaines villes).

Crédits hypothécaires pour non-résidents

Les banques italiennes offrent des prêts immobiliers aux étrangers non-résidents avec des conditions plus strictes : LTV de 60-70 %, justification complète des revenus (3 derniers bulletins de paie, 2 déclarations de revenus), preuve d'actifs hors d'Italie, et code fiscal italien. Taux variable (Euribor + 100-180 points de base) ; taux fixe 2,5-4,0 % en 2026. Les banques étrangères (HSBC, ING) proposent parfois des produits liés à l'Italie à des taux compétitifs.

Locations de courte durée et code CIN

Depuis 2024, toutes les locations de courte durée en Italie doivent s'enregistrer pour obtenir un CIN (Codice Identificativo Nazionale). Le CIN doit figurer dans toutes les annonces (Airbnb, Booking). Conformité : SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) à la mairie, collecte de la taxe de séjour locale (~1-5 €/nuit), déclaration trimestrielle. Chaque région impose des limites supplémentaires (par exemple, Venise a interdit les nouvelles locations de courte durée en 2024).

Achat personnel vs via une SRL

Achat personnel : plus simple, coût initial plus faible, avantages de première résidence. Achat via SRL : utile pour les biens locatifs (comptabilité plus claire, responsabilité isolée), ou pour un montant total supérieur à 350 000 € (les loyers sont imposés plus efficacement). L'IVIE (1,06 % d'impôt annuel sur le patrimoine pour les résidents étrangers détenant un bien immobilier italien) s'applique quelle que soit la structure.

Sujets cles

Code CIN pour locations

Le code national obligatoire pour les locations de courte durée en Italie.

Compte bancaire business Italie

Ouvrir un compte pour les revenus locatifs.

Partita IVA pour étrangers

Requis pour toute activité locative structurée.

Impôt de succession en Italie

Droits de succession sur un bien immobilier italien.

IVIE et IVAFE

Impôt annuel sur le patrimoine immobilier étranger pour les résidents italiens.

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IVIE et IVAFE

Impôt annuel de 1,06 % sur l'immobilier italien détenu par un étranger.

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Première étape pour structurer vos revenus locatifs.

Déménager en Italie depuis la France

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FAQ

Un etranger peut-il acheter un bien immobilier en Italie ?

Oui, aucune restriction pour les non-UE, sauf pour les batiments historiques specifiques.

Quels impots pour les acheteurs etrangers ?

IMU sur les residences secondaires, plus droits d'enregistrement (9-10%) et frais de notaire.

Puis-je obtenir un hypotheque en tant qu'etranger ?

Oui, les banques italiennes offrent des hypotheques avec un LTV jusqu'a 60-70%.

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