Impôts d'enregistrement et cadastraux
L'impôt d'enregistrement (Imposta di Registro) est la principale taxe d'acquisition d'un bien immobilier en Italie. Pour une première résidence achetée par une personne physique, le taux est de 4 % du prix cadastral ou de la valeur déclarée (le plus élevé des deux), plus 168 € de droits de timbre fixe et 168 € d'impôt hypothécaire (Imposta Ipotecaria). Pour une deuxième résidence ou un bien de luxe (catégories cadastrales A/1, A/8, A/9), le taux grimpe à 9 % (ou 4 % si l'acheteur s'engage à y établir sa résidence principale dans les 18 mois et y réside effectivement). L'achat via une SRL est imposé uniformément à 9 % d'enregistrement + 168 € de timbre + 168 € d'hypothèque + 3 % de taxe cadastrale (Imposta Catastale). Les réductions pour première résidence ne s'appliquent qu'aux particuliers ; les acquisitions par des entités juridiques n'ouvrent droit à aucun abattement.
IMU et autres taxes annuelles
L'IMU (Imposta Municipale Unica) est due chaque année par les propriétaires, résidents ou non. Taux de base : 0,86 % de la valeur cadastrale (rendita catastale réévaluée de 5 % et multipliée par un coefficient selon la catégorie), modifiable par chaque commune dans une fourchette 0,46 % à 1,06 %. L'exonération d'IMU pour la première résidence ne s'applique qu'aux catégories ordinaires (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/11), à l'exclusion des logements de luxe (A/1, A/8, A/9) et des résidences principales données en location. S'ajoutent la TARI (taxe d'enlèvement des ordures, 100-300 €/an selon la commune et la surface) et l'IMIS (Imposta Immobiliare Semplice), qui remplace l'IMU dans certaines régions du Nord (Trentin, Frioul-Vénétie Julienne, Sicile, Vallée d'Aoste) avec ses propres taux et exonérations parfois plus favorables. Les communes ont l'obligation de publier leurs tarifs sur leur site ; en cas de retard de paiement, l'IMU produit des intérêts de retard et des majorations de 30 % à 240 %.
Crédits hypothécaires pour non-résidents
Les banques italiennes (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, MPS) proposent des prêts hypothécaires aux étrangers non-résidents, avec des conditions plus strictes que pour les résidents italiens. LTV maximum : 60-70 % de la valeur du bien expertisée par un géomètre agréé, contre 80 % pour les résidents. Documentation requise : passeport valide, code fiscal italien, trois derniers bulletins de paie ou bilans, deux déclarations de revenus récentes, preuve d'actifs hors d'Italie, rapport de crédit étranger (Schufa pour les Allemands, par exemple), et justificatif de revenus stables. Taux variables indexés sur l'Euribor 3 mois + 100-180 points de base ; taux fixes 2,5-4,0 % en 2026. Durée typique 15-25 ans, avec remboursement anticipé partiellement autorisé après les premières années. Les banques étrangères HSBC, ING, BNP Paribas Fortis et Deutsche Bank proposent parfois des produits liés à l'Italie à des conditions compétitives, mais exigent la domiciliation européenne du compte principal.
Locations de courte durée et code CIN
Depuis l'art. 13-ter du D.L. 145/2023 et sa mise en oeuvre par le Ministère du Tourisme, toutes les locations de courte durée en Italie doivent s'enregistrer dans la base BDSR pour obtenir un CIN (Codice Identificativo Nazionale), valable pour chaque unité immobilière. Le CIN doit apparaître dans toutes les annonces (Airbnb, Booking, VRBO, HomeAway) sous peine d'amende de 800 € à 8 000 € par annonce non conforme, doublée en cas de récidive. Démarches complémentaires : SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) à la commune, perception de la taxe de séjour locale (1-5 €/nuit selon la commune), déclaration trimestrielle des séjours à l'Agenzia delle Entrate. Venise a interdit les nouvelles locations de moins de 30 jours dans son centre historique depuis 2024 ; Florence, Rome et Milan imposent des quotas et des restrictions sectorielles selon les arrondissements. Le non-respect des obligations fiscales locales déclenche la suspension du CIN et l'impossibilité de continuer l'activité ; les sanctions administratives sont cumulables avec les sanctions pénales en cas de fraude.
Achat personnel vs via une SRL
L'achat à titre personnel reste le plus simple : frais de notaire réduits (2-3 % du prix), pas de capital social à constituer, accès aux avantages de première résidence. L'achat via une SRL est fiscalement intéressant pour les biens locatifs (comptabilité plus claire, responsabilité limitée, optimisation des amortissements et déductions de charges réelles), ou pour les biens d'une valeur supérieure à 350 000 € où les loyers sont imposés plus efficacement en IRES 24 % qu'en IRPEF progressif. Inconvénients de la SRL : impôt d'enregistrement à 9 % (contre 4 % en première résidence), Imposta Catastale 3 %, frais notariaux plus élevés (3-5 % du prix), obligation comptable complète. La IVIE (1,06 % annuel) reste due par les résidents italiens quelle que soit la structure ; les non-résidents n'y sont pas assujettis sur leurs biens italiens.
Régime des impatriés et acquisition immobilière
Les impatriés qui transfèrent leur résidence fiscale en Italie peuvent acquérir un bien immobilier tout en bénéficiant de l'exonération de 50 % (ou 60 % avec enfant mineur remplissant les conditions) de leurs revenus du travail pendant cinq périodes d'imposition, conformément à l'art. 5 du D.Lgs. 209/2023. Ce régime n'impose aucune restriction sur la nature des investissements permis ; l'achat immobilier est libre. L'achat personnel ouvre droit aux avantages de première résidence si l'impatrié y établit effectivement son domicile dans les 18 mois et y réside habituellement. Pour les biens destinés à la location, la constitution d'une SRL distincte permet d'isoler le revenu locatif du revenu d'activité professionnelle et de bénéficier du régime de participation exemption si la SRL est détenue via une holding italienne. Attention : l'achat immobilier seul n'établit pas la résidence fiscale italienne, il faut y transférer son centre de vie effectif pour acquérir ce statut.
Visa investisseur et achat immobilier
L'achat immobilier ne constitue pas, à lui seul, un investissement éligible au Visa Investisseur (art. 26-bis du TUI). Les quatre catégories reconnues par le MIMIT sont : 250 000 € en start-ups innovantes italiennes, 500 000 € en sociétés de capitaux italiennes, 2 000 000 € en obligations d'État italien, 1 000 000 € en don philanthropique (culture, éducation, recherche, patrimoine artistique). Toutefois, les acheteurs immobiliers fortunés peuvent combiner un visa travail autonome (art. 26 du TUI) en créant une SRL de gestion immobilière, avec un capital de 500 000 € ou plus. Cette structure ouvre un permis de séjour de deux ans renouvelable. Le visa résidence élective reste la voie la plus rapide pour les retraités et travailleurs à distance achetant un bien de plus de 500 000 € en Italie, sans obligation d'activité lucrative sur le sol italien.
Structurer la détention via une SRL italienne
Les acheteurs étrangers de biens de rapport détiennent souvent leur patrimoine via une SRL italienne dédiée à la gestion immobilière. Avantages : responsabilité limitée à l'apport, comptabilité séparée du patrimoine personnel, transmission des parts simplifiée en cas de succession, déduction des amortissements (3 % par an pour les immeubles résidentiels), récupération de l'IVA sur l'achat neuf (4 % ou 10 % selon le cas), déduction de toutes les charges réelles (IMU, TARI, entretien, intérêts d'emprunt). Inconvénients : impôt d'enregistrement à 9 % + 3 % cadastral, frais de notaire proportionnels au prix (1-3 %), tenue comptable obligatoire, audit annuel si le chiffre d'affaires dépasse certains seuils. La structure devient rentable au-delà de 350 000 € de valeur locative annuelle ou pour les biens de plus de 1 000 000 €. Un commercialista spécialisé évalue l'arbitrage avec l'achat personnel.
