Cedolare Secca pour Propriétaires Non-Résidents en Location Courte Durée en Italie : Déclaration, IMU et le Problème du F24 (2026)
Tous les guides sur la fiscalité italienne de la location courte durée commencent par les deux mêmes chiffres : 21 % et 26 %. Ces taux sont réels, mais ils sont aussi la partie facile. La partie difficile — celle qui génère les messages confus sur les forums de propriétaires non-résidents — est ce qui se passe une fois le taux connu : quel formulaire déposer, faut-il acquitter une seconde taxe entièrement distincte, et comment régler physiquement l'administration fiscale italienne quand on n'a pas de compte bancaire italien. Ce guide couvre cette seconde moitié, spécifiquement pour les propriétaires qui ne sont pas résidents fiscaux italiens.
Les règles pour l'année d'imposition 2026 ont été fixées avant le début de l'année : la loi de finances définitive a été publiée le 30 décembre 2025. Elle a conservé le taux standard de 26 % et le taux réduit de 21 % pour une unité désignée, tout en ramenant le plafond des locations courtes privées à deux appartements. Le statut de non-résident qui sous-tend tout ce guide se détermine selon les critères exposés dans notre guide de la résidence fiscale italienne pour Français : sans cette qualification préalable, la lecture des règles propres aux non-résidents perd son sens.
Les Taux 2026 et la Limite de Deux Appartements
Pour l'année d'imposition 2026, l'art. 4, alinéa 2, du D.L. 50/2017 applique un taux standard de cedolare secca de 26 % aux revenus de location courte durée et le réduit à 21 % pour une unité choisie par le contribuable dans la déclaration de revenus. La plateforme de réservation utilisée ne détermine pas le taux. La loi de finances 2026 (Legge n. 199/2025, publiée au Journal officiel le 30 décembre 2025) n'a pas remis en cause cette structure de taux.
Ce que la loi de finances a modifié, c'est le plafond du régime des locations courtes privées. Jusqu'au 31 décembre 2025, un particulier pouvait louer jusqu'à quatre appartements en location courte durée tout en restant dans ce régime. Pour l'année d'imposition 2026, le plafond est de deux appartements. La location courte d'un troisième appartement déclenche la présomption légale d'exercice à titre d'activité professionnelle : la cedolare secca n'est plus accessible et une Partita IVA ainsi qu'une analyse comptable de l'activité sont requises. Le traitement TVA et INPS qui en découle dépend de l'activité et des services réellement fournis ; le statut d'activité professionnelle ne signifie pas que la TVA s'applique automatiquement à toute location résidentielle.
Deux Taxes Distinctes, et Non Une Seule
Le point de confusion le plus fréquent chez les propriétaires étrangers consiste à traiter la cedolare secca comme l'intégralité de la note fiscale. Il n'en est rien. La détention d'un bien en location courte durée en Italie génère deux obligations indépendantes, calculées et payées séparément.
La cedolare secca est un impôt forfaitaire qui se substitue à l'IRPEF et à ses surtaxes régionales et municipales sur les revenus générés par le bien — ce que le voyageur vous verse concrètement. Elle remplace l'imposition ordinaire sur ces seuls revenus locatifs, aux taux fixes de 21 % / 26 % décrits ci-dessus.
L'IMU (Imposta Municipale Propria) est un impôt foncier communal annuel, distinct de l'impôt sur le revenu. La résidence italienne d'un non-résident utilisée comme location courte durée active est en principe soumise à l'IMU. La réduction étroite de 50 % prévue à l'art. 1, alinéa 48, de la Legge 178/2020 s'applique à une unité résidentielle italienne détenue ou usufruitée par un retraité non-résident éligible, mais le texte exige expressément que l'unité soit « non locata o data in comodato d'uso » (non louée ni prêtée à usage gratuit). Une unité activement louée ne remplit pas cette condition.
Parce que ces deux impositions sont calculées et payées de manière totalement indépendante, un propriétaire qui ne budgète que le taux de cedolare secca à 21 % / 26 % oublie un coût réel et bien établi.
IMU : Combien et Quand la Payer
Pour la plupart des habitations du groupe cadastral A hors A/10, le point de départ est la rendita catastale enregistrée, réévaluée de 5 % et multipliée par 160 ; le taux communal applicable est ensuite appliqué à cette base imposable. D'autres catégories cadastrales utilisent des multiplicateurs différents. Au titre de l'art. 1, alinéas 745 et 754, de la Legge 160/2019, le taux statutaire pour « les autres biens » est de 0,86 %, que la commune peut en principe porter à 1,06 % ou réduire à zéro. Vérifiez toujours la délibération publiée pour la commune et l'année d'imposition du bien plutôt que de reprendre un taux d'une autre ville.
L'IMU se règle normalement en deux versements au titre de l'art. 1, alinéa 762, de la Legge 160/2019 : le premier au 16 juin et le solde au 16 décembre. Le premier acompte suit la règle statutaire de calcul sur la base de l'exercice précédent ; le solde réconcilie l'obligation annuelle selon la délibération publiée par la commune.
Il n'existe donc aucun « IMU maximum pour ville touristique » défendable à recopier dans un budget. Le texte national définit la fourchette ordinaire, mais le taux applicable et toute différenciation légale proviennent de la commune du bien. Vérifiez la délibération en vigueur via le portail de la fiscalité municipale du Ministère de l'Économie et des Finances.
Les instructions italiennes de la déclaration renvoient les particuliers non-résidents ordinaires percevant des revenus fonciers de source italienne au Modello Redditi PF. Le 730 n'est pas exclu du seul fait que le contribuable n'a pas d'employeur ni de caisse de retraite : l'Agenzia delle Entrate autorise expressément plusieurs catégories à déposer un 730 sans substitut d'imposition. La distinction pertinente ici est la position déclarative du non-résident, et non l'existence d'un sostituto d'imposta.
Distinguez l'année d'imposition et l'année du formulaire. Le Modello Redditi PF 2026 déclare les revenus perçus en 2025 ; la numérotation de ses lignes publiée ne peut pas être présentée comme la maquette définitive pour les revenus perçus en 2026. Un non-résident déclare les revenus locatifs de 2026 dans le Modello Redditi PF 2027, lorsque l'Agenzia delle Entrate publiera ce formulaire et ses instructions. Les revenus fonciers italiens relèvent du cadre des immeubles (traditionnellement le Quadro RB), où la déclaration identifie également l'unité unique choisie pour le taux réduit de 21 %.
Ne recopiez pas les références de lignes telles que RB11 ou LC2 du formulaire 2026 dans une déclaration 2027 sans vérifier les instructions publiées. Le formulaire 2026 peut illustrer la structure utilisée pour les revenus 2025, mais les numéros de lignes définitifs et les champs de liquidation pour les revenus 2026 appartiennent au formulaire 2027, qui n'avait pas encore été publié à la date de revue du 10 septembre 2026 de cet article.
Le paiement, qu'il s'agisse du solde de la cedolare secca ou de ses acomptes provisionnels, s'effectue via le Modello F24, avec les codes impôts 1842 (solde), 1840 (premier acompte provisionnel) et 1841 (second acompte provisionnel ou acompte unique). C'est ici que les non-résidents se heurtent au mur pratique qui génère le plus de frustration : la procédure F24 ordinaire suppose que le contribuable dispose de services bancaires en ligne italiens, et une part significative des propriétaires non-résidents n'ont tout simplement pas de compte bancaire italien.
Deux voies fonctionnent. Si le propriétaire dispose d'un compte italien, le F24 peut en principe être réglé via le service F24 en ligne de la banque. Sans compte dans une banque conventionnée avec l'Agenzia, un non-résident peut utiliser la procédure officielle de virement bancaire en euros depuis l'étranger de l'Agenzia delle Entrate, avec le Trésor comme bénéficiaire (BIC BITAITRRENT) et l'IBAN publié pour le code impôt concerné. Pour la cedolare secca, les codes sont 1840 (premier acompte), 1841 (deuxième acompte ou acompte unique) et 1842 (solde). La causale doit contenir le codice fiscale italien du contribuable, le code impôt et la période de référence. Vérifiez les instructions en vigueur de l'Agenzia avant d'envoyer le virement. Pour ouvrir ce type de compte italien en parallèle de votre activité locative, voyez notre guide des comptes bancaires business en Italie pour étrangers.
Une troisième voie consiste à habiliter un commercialista à préparer la déclaration et le paiement dans le cadre d'un mandat approprié. Cette option est particulièrement utile lorsque les certificats de retenue des plateformes, l'indivision ou la gestion de plusieurs unités doivent être réconciliés, et s'inscrit dans la même logique que celle décrite dans notre guide de la fiscalité italienne pour entrepreneurs français : confier à un professionnel local les obligations récurrentes qui se traitent mal depuis l'étranger.
Exemple Chiffré
Supposons qu'un non-résident détienne deux appartements italiens sur l'ensemble de l'année 2026 et les loue en location courte durée via des plateformes. L'appartement A produit 15 000 € de loyer brut et est désigné pour le taux de 21 % ; l'appartement B produit 10 000 € et est imposé à 26 %.
- Cedolare secca sur l'appartement A : 15 000 € × 21 % = 3 150 €
- Cedolare secca sur l'appartement B : 10 000 € × 26 % = 2 600 €
- Total cedolare secca dû : 5 750 €
Rendons maintenant les hypothèses IMU explicites. Les deux biens sont des habitations ordinaires du groupe cadastral A hors A/10, sont détenus en pleine propriété pendant les 12 mois, ne bénéficient d'aucune exonération ni réduction, et le taux communal applicable est supposé être de 1,06 %. L'appartement A a une rendita catastale de 1 010 € ; l'appartement B a une rendita de 1 348 € :
- Base imposable appartement A : 1 010 € × 1,05 × 160 = 169 680 € ; IMU : 169 680 € × 1,06 % = 1 798,61 €, arrondie selon les règles de paiement applicables
- Base imposable appartement B : 1 348 € × 1,05 × 160 = 226 464 € ; IMU : 226 464 € × 1,06 % = 2 400,52 €, arrondie selon les règles de paiement applicables
- Total IMU illustratif avant arrondis légaux : 4 199,13 €
L'exemple n'est pas un devis pour l'un ou l'autre bien : l'IMU réelle repose sur les données cadastrales, les mois de détention et la quote-part, les exonérations et la délibération communale en vigueur.
Supposons également que les plateformes éligibles ont collecté l'intégralité des 25 000 € et attesté une retenue à la source de 21 % à titre d'acompte, soit 5 250 €. La déclaration annuelle continue de déclarer la totalité des loyers et de calculer la cedolare due de 5 750 €, mais elle crédite les 5 250 € déjà retenus ; le solde de cedolare illustratif est donc de 500 €, avant tout calcul d'acompte provisionnel ou autre crédit. Le propriétaire ne paie pas une seconde fois les 5 750 €. La dette annuelle combinée dans cet exemple reste de 5 750 € de cedolare plus 4 199,13 € d'IMU ; la retenue modifie le montant restant à payer, et non la dette de cedolare sous-jacente.
Questions Fréquentes
Quels taux de cedolare secca s'appliquent aux locations courtes durées pour l'année d'imposition 2026 ?
Le taux optionnel standard est de 26 %. Il est réduit à 21 % pour le revenu d'une unité sélectionnée par le contribuable dans la déclaration de revenus. La plateforme utilisée pour obtenir la réservation ne modifie pas le taux.
Combien d'appartements peuvent rester dans le régime des locations courtes privées en 2026 ?
Pas plus de deux appartements par année d'imposition. La location courte d'un troisième appartement déclenche la présomption légale d'activité professionnelle, et la cedolare secca n'est plus accessible. Le traitement TVA et sécurité sociale doit alors être déterminé à partir du modèle d'activité et des services réellement fournis, et non présumé automatiquement pour toute location résidentielle.
Un non-résident utilise-t-il le Modello 730 pour ces revenus ?
Un non-résident ordinaire utilise le Modello Redditi PF pour les revenus fonciers de source italienne. La raison tient à la position déclarative du non-résident, et non à l'absence de substitut d'imposition : l'Agenzia autorise aussi les contribuables éligibles à déposer un 730 sans substitut. Les revenus perçus en 2026 relèvent du Redditi PF 2027, dont les lignes définitives doivent être vérifiées lors de la publication.
Oui. Un intermédiaire éligible qui encaisse ou intervient dans le paiement retient 21 % à titre d'acompte, et non d'impôt définitif. Le propriétaire déclare le revenu brut, calcule la dette de 21 % / 26 %, impute la retenue attestée et ne verse que le solde résultant, sous déduction des acomptes et autres crédits.
La réduction d'IMU pour retraité étranger couvre-t-elle une location courte durée active ?
Non. L'art. 1, alinéa 48, de la Legge 178/2020 exige que l'unité résidentielle italienne éligible soit non louée ni prêtée à usage gratuit. Une location courte durée active est louée et ne remplit donc pas cette condition.
Conclusion
Pour un propriétaire non-résident, la clé consiste à séparer quatre calculs : la dette de cedolare à 21 % / 26 %, la retenue de 21 % déjà opérée par les plateformes le cas échéant, la facture IMU spécifique à la commune, et le montant final versé via F24 ou le virement officiel depuis l'étranger. Le plafond de deux appartements régit l'accès au régime des locations courtes privées pour l'année d'imposition 2026. La déclaration correcte est le Redditi PF de l'année concernée, et les revenus 2026 doivent être rapprochés du formulaire 2027 lors de sa publication plutôt que de lignes recopiées du Redditi PF 2026.
Sources et Statut de Révision
Cet article a été revu le 10 septembre 2026. Les règles de la cedolare secca reflètent l'art. 4, alinéa 2, du D.L. 50/2017 et la loi de finances 2026 (Legge n. 199/2025, art. 1, alinéa 17) : 26 % est le taux optionnel standard, 21 % s'applique à l'unité unique désignée dans la déclaration, et le régime privé est limité à deux appartements pour l'année d'imposition 2026. À partir du 1er janvier 2027, le D.Lgs. 19 juin 2026, n. 117 consolide les règles d'imposition sur le revenu ; il ne modifie pas le formulaire servant à déclarer les revenus perçus en 2026. Le calcul, les taux et les échéances de l'IMU reposent sur l'art. 1, alinéas 738-783, de la Legge 160/2019, tandis que la réduction pour retraité et sa condition « non locata o data in comodato d'uso » proviennent de l'art. 1, alinéa 48, de la Legge 178/2020. Les Modello Redditi PF 2026 et 730/2026 publiés, ainsi que les IBAN officiels pour les virements étrangers, figurent parmi les sources contrôlées pour ce guide.
Références Officielles
- Agenzia delle Entrate : Les locations courtes et la cedolare secca
- Legge 30 décembre 2025, n. 199, art. 1, alinéa 17 — PDF officiel du Journal officiel
- Agenzia delle Entrate : Redditi Persone fisiche 2026 (formulaire pour les revenus 2025)
- Agenzia delle Entrate : qui peut déposer le 730/2026, y compris sans substitut d'imposition
- Legge 160/2019, art. 1, alinéas 738-783 — texte consolidé IMU (Normattiva)
- Legge 178/2020, art. 1, alinéa 48 — réduction d'IMU pour retraité non-résident (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate : paiement des impôts depuis l'étranger par virement
- Agenzia delle Entrate : IBAN/BIC par code tribut (1840, 1841, 1842 cedolare secca)
- Art. 4, D.L. 24 avril 2017, n. 50 — texte consolidé (Normattiva)
- D.Lgs. 19 juin 2026, n. 117 — code des impôts sur le revenu consolidé à partir de 2027 (Normattiva)
- MEF : portail des taux IMU communaux
- CNDCEC : recherche d'un membre inscrit
- Code CIN issu de l'art. 13-ter du D.L. 145/2023 et de la base de données BDSR du Ministero del Turismo — voir la section « Comment un Non-Résident Dépose Effectivement sa Déclaration » ci-dessus pour les obligations d'enregistrement associées.
Cet article reflète la réglementation italienne en vigueur au 10 septembre 2026 et n'a pas valeur de conseil fiscal personnalisé. Les règles de la cedolare secca et de l'IMU sont susceptibles d'être modifiées par les lois de finances annuelles et les décrets ministériels ; vérifiez toujours votre situation avec un commercialista qualifié et consultez les instructions publiées par l'Agenzia delle Entrate avant tout dépôt.
Giovanni Emmi|16 septembre 2026
